Anfang ohne Ende

Geht es um die Renovierung der Wohnung gibt es immer wieder Streit zwischen Vermieter und Mieter. Über einen ganz speziellen Fall musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.08.2019 entscheiden (Aktenzeichen VIII ZR 263/17). Ein Mieter hatte mit der Renovierung der Wohnung begonnen, diese aber nicht beendet.

Nach dem Mietvertrag war der Mieter nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Dennoch hatte er damit begonnen, die Tapeten in den Mieträumen zu entfernen, ohne diese durch neue zu ersetzen. Er brach dann auch die Arbeiten ab und beendete die begonnene Renovierung nicht.

Der BGH sah in dieser Vorgehensweise eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Die Richter bezogen sich hierbei auf einen im vorigen Jahr bearbeiteten Fall. Hier hatten der BGH festgestellt, dass es sich um eine Pflichtverletzung des Mieters handele, wenn dieser Tapeten in einer Mietwohnung entferne, ohne neue anzubringen. Der BGH bezog sich in der Urteilsbegründung auf § 538 BGB.

§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch:
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Im Umkehrschluss ergibt sich aus § 538 BGB, dass der Mieter aller Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu vertreten hat, wenn sie durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Der Mieter habe die Pflicht, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten. Hierzu gehöre auch die Obhutspflicht, die vom Mieter verlange die Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln. Auch müsse der Mieter alles unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen könne.

Das Gericht stellte auch klar, dass der Vermieter keine Frist wegen der Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs setzen müsse, die es dem Mieter ermögliche, die Schäden zu beseitigen.

Insgesamt bejahte der BGH den Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz. Allerdings müsse hier ein Abzug von den Kosten erfolgen, da „Neu gegen Alt“ ausgetauscht würde.

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