Auf den Auftrag kommt es an

Bei der Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswertes ist der Sachverständige nicht verpflichtet, Prüfungen bezüglich etwaiger Baumängel durchzuführen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg.

Das Gericht hatte über folgenden Streitfall zu entscheiden: Ein Mieter kaufte von seinem Vermieter die Immobilie, in der er bereits wohnte für 138.000 €. Der Vermieter hatte zuvor ein Gutachten erstellen lassen, um den Verkehrswert zu ermitteln. Der Gutachter bezifferte den Verkehrswert auf 142.000 € und wies in seinem Gutachten auf einen leichten Schädlingsbefall am Dachstuhl hin. Auf ein eventuell notwendiges zusätzliches Gutachten eines Holzfachmanns wies er nicht hin.

Nach dem Kauf zeigte sich, dass der Dachstuhl schweren Schädlingsbefall aufwies und abgerissen werden musste. Die Kosten für den Abriss und die Neuerrichtung beliefen sich auf knapp 48.000 €. Rund die Hälfte verlangte der Immobilienkäufer vom Gutachter als Schadensersatz zurück.

Vor dem Landgericht erzielte der Hauskäufer einen Teilerfolg: Die Richter verurteilten den Gutachter zur Zahlung von 20.000 €. Das Gericht warf dem Sachverständigen vor, den Schädlingsbefall fälschlicherweise als leicht eingeordnet zu haben, obwohl es sich um einen schweren Befall handelte. Außerdem habe er nicht auf notwendige weitere Prüfungen durch einen Holzexperten hingewiesen. Darin sah das Gericht eine Pflichtverletzung des Gutachters.

Dies sah aber das Oberlandesgericht anders. Da der Gutachter lediglich beauftragt wurde, ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes zu erstellen, gehöre die Ermittlung von Baumängeln nicht zu seinem Auftrag. Dies gelte erst recht für versteckte Mängel. Hinzu komme, dass der Sachverständige in seinem Gutachten ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass er das Gebäude nicht auf versteckte Mängel untersucht habe und hierfür ein weiteres Gutachten notwendig wäre. Damit habe der Gutachter seine Pflichten gegenüber den Auftraggeber erfüllt.

Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 06.08.2014 – Aktenzeichen 4 U 17/14 
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