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Befristete Untermiete – fristlose Kündigung
Befristete Untermiete – fristlose Kündigung
Die Erlaubnis zur Untermiete kann auch befristet erteilt werden. Wird die Untermiete über diese Frist hinaus fortgesetzt, kann der Vermieter nach Abmahnung auch fristlos kündigen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin.
In dem Verfahren ging es um eine vom Vermieter erlaubte Untervermietung. Allerdings hatte der Mieter angegeben, dass die Untervermietung an seine Nichte nur kurzfristig erfolgen sollte, bis diese eine eigene Wohnung gefunden habe. Nach einem Jahr wohnte die Nichte jedoch immer noch bei ihrem Onkel. Der Vermieter kündigte deshalb fristlos und danach acht Monate später ein weiteres mal und danach zehn Monate später wieder fristlos. Der Mieter berief sich jedoch auf die Erlaubnis zur Untervermietung und lehnte die Kündigungen ab. Der Vermieter klagte nun auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Er konnte sich vor dem Amtsgericht Berlin Mitte durchsetzen. Auch die Berufung des Mieters vor dem Landgericht Berlin war erfolglos.
Die Richter bestätigten, dass eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Untervermietung zulässig sei. Die weitere Untervermietung stelle eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar. Die Erlaubnis zur Untervermietung sei eindeutig auf den Zeitraum befristet, der notwendig sei, um für die Nichte eine eigene Wohnung zu finden. Dabei spielte es nach Ansicht des Gerichts keine Rolle, ob die Suche aufgenommen wurde beziehungsweise erfolgreich war. Zur Festlegung des Zeitraums legte das Gericht § 721 Abs. 5 ZPO (Zivilprozessordnung) zugrunde und hielt ein Jahr für angemessen.
Rechtliches
§ 721 Abs. 5 ZPO: Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
Die Richter sahen in der ersten fristlosen Kündigung eine zulässige Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB („Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.“). Die Wirksamkeit der Kündigung spiele dabei keine Rolle.
Nach Ansicht der Richter konnte der Mieter auch keine weitere Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. Ein entsprechender Anspruch bestände nur, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. (§ 553 Abs. 1 BGB). Ein entsprechendes Interesse sah das Landgericht im vorliegenden Fall nicht. Die Nichte verfügte über zwei weitere Wohnorte im Umland von Berlin. Aus der Schaffung eines Drittwohnsitzes, so die Richter, ließen sich auch bei der schwierigen Lage des Berliner Wohnungsmarktes keine entsprechenden Rechte ableiten.
Urteil des Landgerichts vom 09.04.2015 – Aktenzeichen 67 S 28/15