Beginn einer Verjährungsfrist

Ansprüche gegenüber dem Mieter verjähren normalerweise sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Doch wann beginnt diese Frist? Mit der Schlüsselübergabe an einen – zur Entgegennahme nicht berechtigten – Hauswart beginnt die Verjährungsfrist nach § 548 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nicht unbedingt. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einer jetzt bekannt gewordenen Entscheidung.

Der Entscheidung lag ein Streit über die Rückgabe der Mietsache zugrunde. Der Mieter hatte nach Ende des Mietverhältnisses die Schlüssel der Wohnung am 20.12.2009 bei der Hauswartin abgegeben. Am 30.06.2010 machte der Vermieter gegen seinen Exmieter Schadenersatzansprüche gerichtlich geltend. Da der Mieter der Ansicht war, dass die Wohnung mit der Übergabe der Schlüssel an die Hauswirtin zurückgegeben wurde, vertrat er den Standpunkt, dass die Verjährungsfrist von sechs Monaten abgelaufen sei.

Der Vermieter widersprach dieser Anschauung und wies darauf hin, dass die Hauswirtin nicht berechtigt sei, die Schlüssel entgegen zu nehmen. Das zuständige Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Vermieters, das Berufungsgericht war jedoch derselben Meinung wie der Mieter. Der Vermieter ging deshalb in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Die Richter des BGH stellten in ihrem Urteil fest, dass die Verjährungsfrist nicht abgelaufen sei. In der Begründung stellte das Gericht klar, dass diese Frist in dem Moment beginnt, in der der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Gesetzgeber habe die Frist so kurz gewählt, damit möglichst rasch etwaige Ansprüche zwischen den Mietparteien geklärt würden. Hierzu müsse sich aber der Vermieter davon überzeugen können, in welchem Zustand sich die Mietsache befinde. Das setze voraus, dass der Mieter die Mietsache vollständig und eindeutig aufgebe. Außerdem müsse der Mieter von der Aufgabe der Wohnung informiert sein. Dies sei aber im vorliegenden Verfahren nicht der Fall.

Die Richter des BGH vertraten die Ansicht, dass die Mietsache durch die Schlüsselübergabe an die Hauswartin nicht ordnungsgemäß zurückgegeben wurde, wodurch die Verjährungsfrist nicht mit diesem Zeitpunkt beginne. Die so durchgeführte Übergabe habe dem Vermieter noch keine Möglichkeit eingeräumt, die Mietsache und deren Zustand zu prüfen. Denn er sei von der Übergabe nicht informiert worden. Dass die Hauswartin informiert war, spiele hier keine Rolle, da Sie zur Annahme der Schlüssel nicht autorisiert gewesen sei.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.10.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 402/12