Betriebskosten: Längerer Abrechnungszeitraum ausnahmsweise möglich

Normalerweise darf der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten 12 Monate nicht überschreiten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch in einem jetzt veröffentlichten Urteil eine Ausnahme definiert. Danach kann der Zeitraum von 12 Monaten überschritten werden, wenn dadurch ein neuer – sinvollerer – Abrechnungsintervall herbeigeführt werden soll.

Hintergrund der Entscheidung war ein Rechtsstreit, in dem der Bertreuer und Testamentsvollstrecker eines verstorbenen Vermieters gegen einen Mieter klagte. Der im Herbst 2009 verstorbene Vermieter beziehungsweise sein Betreuer hatte im Sommer 2009 mit dem Mieter vereinbart, die Betriebskosten für den Zeitraum Juni 2007 bis Dezember 2008 abzurechnen. Durch die Abrechnung von 19 Monaten sollte erreicht werden, dass danach kalenderjährlich abgerechnet werden könne. Der Mieter war mit dieser einmaligen Änderung des Abrechnungsintervalls einverstanden.

Einen Monat vor dem Tod des Mieters hatte der Betreuer dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zugesandt. Sie ergab eine Nachzahlung von 730 €. Der Mieter wollte diese Nachzahlung nicht leisten und verwies auf § 556 BGB Abs. 3, wonach nur über maximal 12 Monate abgerechnet werden dürfe.

Es kam zum Rechtsstreit, der vor dem BGH endete. Die Richter gaben dem Betreuer Recht. Die einvernehmliche Vereinbarung sei wirksam. Es sei zwar richtig, dass der § 556 BGB einen maximalen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten vorschreibe (Abs. 3) und eine zum Nachteil des Mieters nachteilige Vereinbarung nicht zulässig sei (Abs. 4).

Dies schließe aber nicht aus, dass Mieter und Vermieter eine anderslautende Vereinbarung treffen können, wenn dies beiden Parteien nutzt. Davon sei auszugehen, wenn durch die Abrechnung eine Umstellung auf kalenderjährliche Abrechnungsintervalle erreicht werden solle.

(Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.07.11 – Aktenzeichen VIII ZR 316/10).