Betriebskosten nach einem Jahr ändern

Grundsätzlich gilt die Regel, dass eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Berechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Berechnungszeitraums) nicht mehr zum Nachteil des Mieters geändert werden darf. Doch keine Regel ohne Ausnahme – das stellte jetzt auch der Bundesgerichtshof (BGH) fest und ließ eine nachträgliche Änderung, die den Mieter stärker belastete, doch noch zu.

Im § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) heißt es eindeutig: „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Vor dem BGH stritten nun ein Vermieter und ein Mieter über Betriebskosten-Nachzahlungen aus dem Jahr 2007. Der Mieter hatte sich zunächst geweigert, die Anhebung der Betriebskostenvorauszahlu8ng zu akzeptieren und die Zahlung des erhöhten Betrages für die Monate Februar bis November verweigert. Hier kam es bereits zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, die der Mieter jedoch verlor.

Eine endgültige Betriebskostenabrechnung erhielt der Mieter fristgerecht im Dezember 2008. Allerdings unterlief dem Vermieter ein folgenschwerer Fehler. Er hatte nicht den vom Mieter gezahlten Betrag (1.900 €) abgezogen, sondern den erhöhten Betrag (2.640 €), den der Mieter aber bis dahin noch nicht gezahlt hatte. So ergab die Betriebskostenabrechnung für den Mieter ein Plus von 200 €. Eigentlich hätte er aber 450 € nachzahlen müssen.

Der Vermieter stellte den Fehler erst im Januar 2009 fest und schickte dem Mieter eine neue Abrechnung – die der Vermieter jedoch ablehnte. Dabei bezog er sich auf § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Doch hier spielte der Bundesgerichtshof nicht mit. Sie sprachen dem Vermieter das Recht zu, in diesem speziellen Fall die Betriebskostenabrechnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu korrigieren. Sie stellten dabei fest, dass die Differenz zwischen dem Guthaben und der Nachzahlung so gravierend sei, dass der Mieter den Fehler hätte bemerken müssen. Deshalb dürfe der Mieter die Nachzahlung wegen des offensichtlichen Fehlers nicht verweigern. Der Fehler des Vermieters sein als unwirksam anzusehen. Deshalb sei der Vermieter auch zur Zahlungsaufforderung berechtigt.

Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 30.03.2011  (Aktenzeichen VIII ZR 133/10)