Betriebskosten: Nachberechnung vorbehalten

Wenn abzusehen ist, dass neue Fakten eine Nachberechnung innerhalb der Betriebskostenabrechnung notwendig machen, kann dies in der Abrechnung vermerkt werden. Dann beginnt die Verjährungsfrist für diese Positionen erst, wenn die neuen Fakten dem Vermieter bekannt sind. Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

In dem Verfahren ging es um Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2006. Hierin hatte der Vermieter vermerkt, dass er sich bezüglich der Grundsteuer eine Nachberechnung vorbehalte, da hier mit einer rückwirkenden Erhöhung zu rechnen sei. Der Mieter zog Anfang 2007 aus. Im Dezember 2007 wurde die Grundsteuer tatsächlich vom Finanzamt ab dem Jahr 2002 rückwirkend erhöht. Ende Januar 2008 stellte der Hausbesitzer seinem ehemaligen Mieter die Nachberechnung zu. Dieser weigerte sich jedoch zu zahlen und hielt die Forderung von knapp 1.100,00 € für verjährt. Es kam zum Rechtsstreit.

Der Bundesgerichtshof hat nun letztinstanzlich entschieden, dass sich der Vermieter eine Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten könne. Die Verjährungsfrist beginne dann für diese Positionen erst mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Kenntnis von den Fakten erhalte, die die Nachberechnung notwendig machen. Im vorliegenden Fall beginnt die Verjährungsfrist für die Nachberechnung der Grundsteuer also erst im Dezember 2007. Die Richter verwiesen hier auf § 199 Abs. 3 Satz 3 BGB, wo es heißt:

„Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem

1. 1.der Anspruch entstanden ist und
2. 2.der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.“

Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.12.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 264/12