Betriebskostenabrechnung: Bei Korrektur sind Fristen entscheidend

Das kann immer mal passieren: Die Betriebskostenabrechnung ist raus und man stellt einen Fehler fest. Meist sehen die Mieter dann ein, dass eine Neuberechnung erfüllt. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich jetzt mit einem Mieter befassen, der eine korrigierte Betriebskostenabrechnung nicht anerkennen wollte. Weil der Vermieter ein Guthaben für den Mieter gutgeschrieben hatte, meinte dieser, damit erkenne der Vermieter die Richtigkeit seiner Abrechnung an. Der Mieter klagte – und verlor jetzt letztinstanzlich auch vor dem Bundesgerichtshof.

Vor dem BGH stritten sich ein Mieter und sein Vermieter über eine inhaltlich unkorrekte Betriebskostenabrechnung. Mitte 2007 erhielt der Mieter diese Abrechnung für das Jahr 2006, die ein Guthaben zugunsten des Mieters in Höhe von etwas über 185 € ergab. Das Guthaben wurde vom Vermieter dem Mietkonto gutgeschrieben. Danach stellte sich heraus, dass bei der Abrechnung Heizöl im Wert von über 4.600 € nicht berechnet worden war. Der Vermieter teilte dies dem Mieter noch im Jahr 2007 mit und schickte ihm gleichzeitig eine neue Abrechnung, die nur noch ein Guthaben von rund 138 € ergab. Außerdem buchte der Vermieter die Differenz zwischen dem alten und neuen Guthaben vom Konto des Mieters ab. Der Mieter stand aber auf dem Standpunkt, dass der Vermieter die Richtigkeit der ersten Betriebskostenabrechnung durch die Verbuchung des – höheren – Guthabens anerkannt habe und verlangte den abgebuchten Betrag zurück.

Da der Vermieter sich weigerte, ging der Mieter vor Gericht, unterlag aber sowohl beim Amts- wie auch beim Landgericht. Auch die Revision des Mieters vor dem BGH hatte keinen Erfolg. Die Richter des BGH stellten fest, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zulasten des Mieters korrigieren durfte. Dabei spiele es keine Rolle, dass der Vermieter das zunächst ermittelte Guthaben dem Mieter gutgeschrieben habe. Der Vermieter müsse in diesem Fall lediglich die Fristen nach § 556 Abs. 3 BGB einhalten. Dort heißt es: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12.01.2011 – Aktenzeichen VIII ZR 296/09