Betriebskostenabrechnung – die Einschreibfalle

Betriebskostenabrechnung – die Einschreibfalle

Schickt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung per Einschreiben-Rückschein an seinen Mieter und wird die Sendung nicht übergeben, sondern nach Benachrichtigung des Mieters bei der Post hinterlegt, gilt sie erst zugestellt, wenn der Mieter das Einschreiben abholt. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Berlin-Köpenick in einem Urteil vom 13.02.2024 (Aktenzeichen 3 C 243/23).

Betriebskostenabrechnung per Einschreiben-Rückschein

In dem Verfahren stritten die Mietparteien über den Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021. Der Vermieter hatte die Abrechnung im Dezember 2022 an den Mieter per Einschreiben-Rückschein versandt. Der Mieter wurde bei der Zustellung jedoch nicht angetroffen. Der Briefträger hinterließ eine Benachrichtigung im Briefkasten des Mieters. Dieser holte die Betriebskoistenabrechnung jedoch nicht ab.

Amtsgericht: Betriebskostenabrechnung nicht fristgemäss zugestellt

Das Amtsgericht Berlin Köpenick entschied, dass die Betriebskostenabrechnung nicht binnen der Frist des § 556 BGB zugegangen war. Danach muss die Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter vorlegen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderung geltend machen.

In seinem Urteil führte das Gericht aus, dass die dem Mieter per Einschreiben mit Rückschein im Dezember 2022 übersandte Betriebskostenabrechnung 2021 nicht zugegangen sei, da er die Sendung nicht abgeholt hat.

Das Gerich führte dazu aus, dass eine Willenserklärung zugegangen, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dessen Kenntnisnahme möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Der Einwurf einer Benachrichtigung in den Mieterbriefkasten über die Niederlegung eines Schreibens bei der Post stellt keinen Zugang des Einschreibebriefes dar.

Zustellung der Betriebskostenabrechnung kann auch nicht angenommen werden

Es kann auch nicht vom Zugang der Betriebskostenabrechnung ausgegangen werden – etwa nach Ablauf der Lagerfrist – wenn der Mieter die Einschreibsendung nicht abholt. Das Amtsgericht verwies in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 27.07.2010 (Aktenzeichen 63 S 681/09).

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