Betriebskostenabrechnung: Recht auf Belegeinsicht

Der Bundesgerichtshof hat am 07.02.2018 entschieden, dass ein Mieter bei Zweifel an Positionen der Betriebskostenabrechnung auch ein Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen anderer Mieter hat. (Aktenzeichen VIII ZR 189/17).

In dem Verfahren klagte ein Vermieter gegen einen Mieter auf Nachzahlung von Heizkosten. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass die Abrechnungswerte in der Betriebskostenabrechnung nicht plausibel seien. Die von der Wohnflächenverteilung stark abweichende Wärmemenge sei nicht von ihm verbraucht worden. Der Mieter verlangte deshalb vom Vermieter, ihm Einsicht in die die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen zu geben. Dies verweigerte der Vermieter. Da die Nachzahlung nicht geleistet wurde, klagte er auf Zahlung.

Vor dem zuständigen Amtsgericht und auch in der Berufungsinstanz konnte sich der Vermieter durchsetzen. Der Bundesgerichtshof hingegen wies die Klage im Revisionsverfahren als unbegründet ab.

Die Richter nutzten das Verfahren, um einige Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat, liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung beim Vermieter. Deshalb verwarf der BGH auch die Anforderung des Berufungsgerichts, der Mieter habe „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte” vorzutragen, aus denen sich fehlerhafte Verbrauchswerte ableiten ließen.

Im Streitfall kam hinzu, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben, die Klägerin hätte ihnen die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand des Mieters hielt der BGH – anders als die Vorinstanz – für berechtigt. Eine vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten. Nur so sei es dem Mieter möglich, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.

Hierzu gehöre auch, dass der Vermieter im Anschluss an die Betriebskostenabrechnung dem Mieter auf Verlangen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, wenn dies zur Begründung von Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts müsse der Mieter insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen. Es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigere, bestehe deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.