BGH: Belästigung des Sondereigentums

Wird ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung durch den Lärm und Geruch aus der darunter befindlichen Wohnung belästigt, kann er auf Unterlassung klagen. Dieser Anspruch kann aber nicht per Beschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden. Die Gemeinschaft kann lediglich auf Unterlassung von Belästigungen klagen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 24.01.2020 entschieden. (Aktenzeichen V ZR 295/16)

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Ausgelöst hatte das Verfahren eine Geruchs- und Lärmbelästigung, über die sich ein Wohnungseigentümer beschwerte. Diese Belästigung ging von einer Wohnung aus, die unter seiner lag und die von einem anderen Eigentümer an Personen vermietet wurde, die zur medizinischen Behandlung eine Unterkunft suchten. In einer Mitgliederversammlung wurde nun beschlossen, den Unterlassungsanspruch vom einzelnen Eigentümer auf die Gemeinschaft zu übertragen. Dadurch wurde die Eigentümergemeinschaft ermächtigt, Unterlassungsklage zu erheben. Der direkt betroffene Wohnungseigentümer reichte dennoch eine eigenständige Klage ein.

Er hatte damit aber weder beim Landgericht München noch beim Oberlandesgericht Erfolg. Beide Instanzen wiesen die Klage ab. Die Gerichte vertraten die Ansicht, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt sei, Klage zu erheben. Der Anspruch sei durch den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung auf die Eigentümergemeinschaft übertragen worden. Nur diese könne nun die Unterlassungsklage anstrengen. Gegen diese Entscheidung legte der Eigentümer Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Mit Erfolg.

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und bestätigten, dass der einzelne Eigentümer berechtigt sei, die Unterlassungsklage wegen der Geruchs- und Lärmbelästigung anzustrengen. Es handele sich hier um eine unmittelbare Beeinträchtigung seines Sondereigentums. Hiergegen könne der Eigentümer individuell vorgehen. Klageansprüche diese Art könne die Eigentümerversammlung nicht per Beschluss übernehmen.

In seiner Begründung stellte der BGH auch klar, dass es an seiner Rechtsauffassung auch nichts ändere, wenn das Gemeinschaftseigentum ebenfalls unter der Lärm- und Geruchsbelästigung leide. Dann könne die Eigentümergemeinschaft lediglich die Ansprüche wahrnehmen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen.

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