BGH entscheidet über Reservierungsgebühren beim Makler

BGH entscheidet über Reservierungsgebühren beim Makler

Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr für einen Makler, die im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) getroffen wird, ist unwirksam, wenn die Rückzahlung der Gebühr ausgeschlossen ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 20.4.2023 (Aktenzeichen I ZR 113/22).

Makler und Kunde schliessen reservierungsvertrag

In dem Verfahren ging es um einen Reservierungsvertrag, den der Kläger bei dem beklagten Immobilienmakler abgeschlossen hatte. Zunächst wurde der Maklervertrag und danach der Reservierungsvertrag abgeschlossen. Laut Reservierungsvertrag verpflichtete sich der Makler, ein Grundstück für den Kunden bis zu einem bestimmten Termin exklusiv vorzuhalten. Der Kunde zahlte hierfür eine Reservierungsgebühr. Der Kauf des Grundstücks kam jedoch nicht zustande. Darum verlangte der Kläger vom Makler die Reservierungsgebühr zurück. Da sich der Makler weigerte, klagte der Kunde zunächst vor dem Amtsgericht, das die Klage abwies.

amtsgericht: Kunde muss zahlen

Auch mit der Berufung vor dem Landgericht konnte sich der Kunde nicht durchsetzen. Das Gericht stellte fest, dass der Reservierungsvertrag wirksam sei. Es handele sich hierbei um eine eigenständige Vereinbarung, die nicht der AGB-Inhaltskontrolle (§§ 307 ff BGB) unterliege.

BGH: Reservierung gilt als AGB-Vereinbarung

Im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof hatte der Kunde jedoch Erfolg. Das Gericht verurteilte den Makler zur Zurückzahlung der Reservierungsgebühr. Für den Bundesgerichtshof handelte es sich bei dem Reservierungsvertrag nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine Regelung, die den Maklervertrag ergänzt. Dabei spiele es keine Rolle, dass die Vereinbarung erst nach Abschluss des Maklervertrags separat abgeschlossen wurde.

AGB-Kontrolle: Kunde muss reservierungsgebühr nicht zahlen

Die AGB-Kontrolle des BGH ergab, dass der Kunde unangemessen benachteiligt wird, weil die Rückzahlung der Gebühr ausgeschlossen ist. Für den Kunden ergibt sich nach Ansicht des Gerichts kein nennenswerter Vorteil. Der Immobilienmakler hingegen müsse keine geldwerte Gegenleistung erbringen. Ferner sah das Gericht in dem Reservierungsvertrag die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision für den Makler. Nach dem Sinn der gesetzlichen Bestimmungen für Maklerverträge wird aber eine Provision nur geschuldet, wenn die Tätigkeit des Maklers auch zum Erfolg führt.

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