BGH zur Miete bei Corona-Geschäftsschließung

BGH zur Miete bei Corona-Geschäftsschließung

Ob behördliche angeordnete Geschäftsschließungen zu Mietkürzungen bei gewerblichen Mietverträgen berechtigen ist bei den Gerichten umstritten. Am 12.01.2022 hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun umfassend zur Problematik Stellung bezogen (Aktenzeichen XII ZR 8/21).

Mieter stellt Zahlung ein

In dem Verfahren ging es um Mietzahlungen einer Einzelhandelskette. Der Mieter hatte für die Zeit der behördlich angeordneten Schließung seiner Filiale  keine Miete gezahlt.

Gerichte uneinig

Das Landgericht Chemnitz verurteilte ihn zunächst zur Mietzahlung. In der Berufungsverhandlung entschied jedoch das Oberlandesgericht Dresden die Entscheidung weitgehend auf. Das Gericht sah in der angeordneten Schließung eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) und teilte die Mietforderung auf, sodass der Mieter nur die Hälfte des offenstehenden Betrags tragen musste. Der Vermieter ging daraufhin in Revision vor dem  BGH. Dort wurde das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und zur Neuverhandlung an das Oberlandesgericht zurück überwiesen.

BGH verlangt neubewertung

Der BGH führte in seiner Begründung aus, dass der § 313 BGB allein dem Zweck diene, das Kündigungsrecht des Vermieters zu beschränken. Zur Höhe der geschuldeten Miete würde hier keine Aussage gemacht.

Die vom Sächsischen Staatsministerium verfügte Betriebsschließung führt nach Ansicht des BGH nicht zu einem „Mangel des Mietgegenstands“ (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Deshalb hätte das Oberlandesgericht zu Recht eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB abgelehnt.

BGH verlangt individuelle prüfung

Grundsätzlich ist ein Mangel denkbar, so die Richter, wenn gesetzgeberische Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses zu Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs führen. Allerdings müsse die Maßnahme die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage des Mietobjekts beeinflussen. Diese Voraussetzung  sei hier nicht gegeben.

Durch die Allgemeinverfügung wird dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräumen nicht grundsätzlich verboten. Auch dem Vermieter wird weder tatsächlich noch rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung.

Weiter führte das Gericht aber aus, dass Mietern von gewerblich genutzten Räumen im Fall einer COVID-bedingten Geschäftsschließung, durchaus ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehe. Allerdings gäbe es im Berufungsurteil einige Rechtsfehler.

„Grosse Geschäftsgrundlage” betroffen

Im vorliegenden sei die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert wird. Diese Erwartung der Parteien wurde schwerwiegend durch die angeordnete Geschäftsschließung gestört, den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

COVID-Schliessung geht über gewöhnliches risiko hinaus

Die zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie verhängte Betriebsschließung geht über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen Gewinne zu erwirtschaften. Sie sind Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben. Hierfür kann keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann deshalb keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

pauschale regelung nicht zulässig

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen der Gesetzesregelung nicht gerecht. Eine Teilung der Mietkosten – wie vom Oberlandesgericht vorgenommen – wird diesen Anforderungen nicht gerecht.

Es bedarf einer umfassenden individuellen Abwägung der Situation. Zunächst muss festgestellt werden, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese sind bei einem gewerblichen Mieter primär auf den konkreten Umsatzrückgang für das Mietobjekt – nicht etwas für den Konzernumsatz eines Mieters – abzustellen ist. Unter Umständen ist dabei auch zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

finanzielle vorteile des Mieters berücksichtigen

Es müssen aber auch die finanziellen Vorteile berücksichtigt werden, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. Einstands-pflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben jedoch außer Betracht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

Das Oberlandesgericht hat nach der Zurückverweisung nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

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