Bürgschaft höher als drei Monatsmieten

Eine Bürgschaft, die dazu dienen soll, dass eine drohende Kündigung abgewendet wird, ist nicht – wie die Kaution – auf drei Monatsmieten begrenzt. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 10.04.2013 (Aktenzeichen VIII ZR 379/12)

In dem Verfahren ging es um eine Bürgschaft, die der Bruder eines Mieters unterschrieben hatte. Da der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand war, musste er mit der Kündigung rechnen. Der Vermieter erklärte sich aber bereit, die Mietrückstände aus der Kaution zu befriedigen, wenn der Mieter eine andere Sicherheit stellen würde. Der Bruder unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, nach der er für die Mietzahlungen seines Bruders einstehen werde.

Es entstanden jedoch neue Rückstände und dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Insgesamt waren bis dahin Mietrückstände in einer Gesamthöhe von rund 6.500 Euro aufgelaufen. Der Vermieter verlangte nun von dem Bruder den Ausgleich der offenen Forderungen. Dieser weigerte sich jedoch den gesamten Betrag zu zahlen. Er war lediglich bereit, die Mietrückstände für drei Monatsmieten (1.050 Euro) zu übernehmen. Daraufhin klagte der Vermieter den Betrag beim zuständigen Landgericht ein. Hier erhielt der Vermieter auch Recht. Auch die Berufung des Bruders scheiterte vor dem Oberlandesgericht. Das Gericht ließ jedoch die Revision beim Bundesgerichtshof zu.

Doch auch diese Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vorschrift für Kautionszahlungen auf die Bürgschaft nicht angewandt werden könne.

551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (Auszug)

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. […]

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine Begrenzung der Bürgschaft bei einer Begrenzung keine ausreichende Sicherheit für den Vermieter biete. Dies hätte dann die fristlose Kündigung des Mieters zur Folge. Damit würde aber der Sinn der Bürgschaft in das Gegenteil verkehrt.

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