Bundesgerichtshof: Miete extrem preiswert? Keine Schuld des Mieters

Bundesgerichtshof: Miete extrem preiswert? Keine Schuld des Mieters

Am 26. März 2025 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass eine extrem niedrige Miete einen Mietvertrag nicht automatisch sittenwidrig macht. Dies sei auch nicht der Fall, wenn der Geschäftsführer einer Vermieter-GmbH bei Abschluss des Vertrags seine Kompetenzen überschritten hat. (Aktenzeichen VIII ZR 152/23).

Preiswerte Miete in Berlin

In dem Verfahren ging es um einen sehr speziellen Fall. Der Geschäftsführer einer Vermieter-GmbH hatte eine knapp 180 m² große 5-Zimmerwohnung Ende 2017 für eine Monatsmiete von nur 600 € angemietet. Dies war mehr als 50 % unter der üblichen Miete. Hinzu kam, dass die Mieterin zunächst für 8 Monate gar keine Miete zahlen sollte. Als Gegenleistung wurden Renovierungsarbeiten durch die Mieterin vereinbart. Insgesamt eine extrem preiswerte Miete.

Geschäftsführer des Vermieters entlassen

Mit diesem Mietvertrag war die Vermieter-Gesellschaft nicht einverstanden. Sie warfen dem Geschäftsführer vor, eine Absprache mit dem Lebensgefährten der Mieterin geschlossen zu haben und deshalb die extrem preiswerte Miete bewusst zum Schaden der GmbH vereinbart zu haben. Vor diesem Hintergrund verlangte die Gesellschaft die Räumung der Wohnung und forderte zusätzliche Geldleistungen. Das Landgericht Berlin schloss sich den Forderungen der klagenden Gesellschaft weitgehend an. Die Mieterin legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Extrem preiswerte Miete nicht vom Mieter zu vereinbaren

Der BGH entschied zugunsten der Mieterin. In der Urteilsbegründung stellte das Gericht klar, dass ein Mietvertrag erst dann sittenwidrig wird, wenn beide Parteien (Mieterin und Geschäftsführer) zum Schaden eines Dritten (GmbH) handeln. Dass der zum Nachteil der Gesellschaft vereinbarte Mietvertrag geschlossen wurde und der Geschäftsführer dabei seine Befugnisse überschritt, machte den vorliegenden Vertrag für den BGH nicht sittenwidrig.

Der BGH stellte sich auf den Standpunkt, dass man das Verhalten des Lebensgefährten der Mieterin nicht ohne weiteres zurechnen kann. Dass Mieterin und Lebensgefährte zusammenwohnten, sei er nicht entscheidend. Lediglich wenn der Lebensgefährte ausdrücklich im Namen der Vermieterin gehandelt hätte oder von ihr beauftragt wurde, könne man von einem sittenwidrigen Vertrag ausgehen.

Landgericht muss erneut prüfen

Mit dieser Begründung erklärte der BGH den Mietvertrag zunächst als weiterhin wirksam. Das Gericht verwies die Sache zurück an das Landgericht Berlin. Hier soll nun explizit untersucht werden, ob die Mieterin vom rechtswidrigen Verhalten des Geschäftsführers zumindest wissen musste. Erst wenn dies geklärt wäre, könnte darüber entschieden werden, ob der Vertrag unter Umständen unwirksam sei.

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