Concierge- und Wachdienst, nur wenn nötig

Kosten für eine Ganztags-Concierge- und Wachdienst können grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt werden. Voraussetzung hierfür ist aber nicht nur, dass der 24-Stunden-Dienst im Mietvertrag vereinbart ist. Es muss außerdem die konkrete, praktische Notwendigkeit für einen so umfassenden Dienst gegeben sein. Diese Notwendigkeit muss der Vermieter nachweisen können. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 085.07.2019 (Aktenzeichen 65 S 231/18).

Das Verfahren hatte der Mieter eine Wohnung in Berlin-Neukölln angestrengt. Vom Vermieter waren ihm im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig die Kosten für einen 24-stündigen Wach- und Schließdienst in Rechnung gestellt worden. Laut Mietvertrag konnten die „Kosten Sicherheitsdienst“ auch als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden. Der Mieter weigerte sich dennoch, seinen Anteil zu zahlen. Er begründete das mit der fehlenden Notwendigkeit eines Sicherheitsdienstes. Über die Frage der Umlegbarkeit musste das Landgericht Berlin im Rahmen einer Berufungsverhandlung entscheiden.

Concierge- und Wachdienstkosten nur unter Umständen umlagefähig

Die Richter stellten zunächst grundsätzlich fest, dass die Kosten für einen Concierge- und Wachdienst nur dann auf die Mieter umlegbar seien, wenn hierfür eine konkrete Notwendigkeit bestehe. Nur dann könne man die Kosten als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen. Da es sich hierbei um sonstige Betriebskosten handelt, müssen diese außerdem ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

Die praktische Notwendigkeit eines Concierge- und Wachdienstes müsse vom Vermieter konkret nachgewiesen werden. Es reiche nicht aus, wenn er hierzu allgemein auf das Sicherheitsbedürfnis – insbesondere älterer – Mieter hinweise oder auf die allgemeine örtliche Sicherheitslage hinweise. In keinem Fall könnten die Kosten umgelegt werden, wenn der Wachdienst vorwiegend eingesetzt werde, um die Interessen des Vermieters zu schützen, beispielsweise um Vandalismus im Gebäude durch Farbschmierereien und Beschädigungen zu verhindern.

Eigeninteresse des Vermieters stand im Vordergrund

Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass der Einsatz eines 24-Stunden-Wachdienstes im vorwiegenden Interesse des Vermieters bestehe. Vordringlich sei es hier darum gegangen, Vandalismusschäden zu vermeiden, Sperrmüll-Ablagerungen zu verhindern und die Wohnanlage insgesamt aufzuwerten. Vor diesem Hintergrund sei aber eine Umlage der Wachdienstkosten auf die Mieter nicht gerechtfertigt.