Corona – Auswirkungen auf Mietverhältnisse

Am 23.03.2020 hat das Bundeskabinett ein einen Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht gebilligt, das am 25.03.2020 vom Bundestag verabschiedet werden soll. Es ist nicht damit zu rechnen, dass das Gesetz nicht die Zustimmung des Parlamentes erhält. Das Gesetz soll sowohl private als auch gewerbliche Mieter vor Kündigungen schützen.

Gesetzesentwurf zum Schutz der Mieter

Wie es in der Einführung zum Gesetzentwurf heißt, „soll mit diesem Gesetz ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche eingeführt werden, das Betroffenen, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbringen können, einen Aufschub gewährt. Dieser gilt für Geldleistungen und andere Leistungen.“

In der Einleitung zum Gesetzesvorhaben heißt es weiter: „Für die Mieter … wird es insbesondere ein Problem sein, die laufende Miete für Wohn- beziehungsweise Gewerbeflächen zu begleichen. … Es ist zu erwarten, dass sich die Einnahmeverluste der … betroffenen Personen auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden.“ Die Betroffenen sollen nun vor einer Kündigung geschützt werden.

Regelung gilt ausschließlich für Pandemie-Geschädigte

Die Aussetzung der Kündigung ist ausschließlich auf Mieter begrenzt, die durch die Auswirkungen der Cobid-19-Maßnahmen in Zahlungsverzug gekommen sind. Hierfür werden im Einführungsgesetz zum BGB im Artikel 240, § 2 folgende Regelungen festgelegt:

• Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
• Die gleichen Regeln gelten auch für Pacht-Verhältnisse.
• Die vorgenannten Regelungen können bis 30.06.2022 angewandt werden.

Für welche Mietrückstände gilt die Neuregelung?

Das Gesetz gilt nur für Mietrückstände, die vom 01.04. bis 20.06.2020 entstehen. Diese können bis zum 30.06.2022 ausgeglichen werden. Kündigungen aus Eigenbedarf, wegen Fehlverhalten des Mieters usw. sind weiterhin zulässig.

Umstritten ist derzeit, ob dem Vermieter in der Zeit, in der der Mietrückstand besteht, Verzugszinsen zustehen. Klar ist jedoch, dass der Mieter für die Nachzahlung der zwischen April und Juni 2020 entstandenen Mietrückstände bis zum 30.06.2022 Zeit hat.

Mieter muss Corona-Probleme glaubhaft machen

Mieter, die durch die COVID-19 Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten kommen, sollten ihren Vermieter umgehend hierüber informieren. Den Zusammenhang zwischen der Zahlungsunfähigkeit und der Pandemie muss er glaubhaft machen. Hierfür muss er entsprechende Nachweise vorlegen (Bescheid der Firma über Kurzarbeit oder auch Entlassung aufgrund der Pandemie, Antrag auf staatliche Leistungen, Bewilligungsbescheide usw.).

Bei gemietete oder gepachtete Gewerbeimmobilien kann auch die entsprechende Verfügung, die ein Öffnen des Ladenlokals verbietet, vorgelegt werden.

Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

Vermieter als Darlehensnehmer

Grundsätzlich bleibt der Vermieter auf dem Mietausfall im Extremfall bis zum 30.06.2022 sitzen. Ist der Vermieter jedoch nicht gewerblich tätig und hat noch laufende Verbraucherdarlehen aus den Mieteinnahmen zu bedienen, kann er eine Stundung der Raten verlangen:

• Der Darlehensvertrag muss vor dem 15.03.2020 abgeschlossen worden sein.
• Gestundet werden Zins- und Tilgungsleistungen, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden.
• Gestundet werden die Leistungen für drei Monate bei Eintritt der Fälligkeit.
• Die Zahlung der Leistungen muss dem Darlehensnehmer nicht zumutbar sein.
• Die Unzumutbarkeit muss sich aufgrund der Pandemie ergeben haben.

WEG: Keine Online-Versammlungen

Da der Gesetzgeber fürchtet, dass durch Online-Mitgliederversammlungen, Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Teilnahme gegen ihren Willen gezwungen werden könnten, wurde hiervon abgesehen. Auch befürchtet man, dass nicht alle Mitglieder einer Wohneigentümergemeinschaft für ein ausreichendes technisches Equipment verfügen.

Wenn allerdings alle Eigentümer einer Online-Versammlung – vorzugsweise schriftlich –zustimmen, kann diese durchgeführt werden.

Bis wieder Versammlungen möglich sind, bleibt der zuletzt bestellte Verwalter weiterhin im Amt, bis eine neue Kraft bestellt wird. Auch der bestehende Wirtschaftsplan bleibt weiterhin gültig, bis ein neuer Plan beschlossen werden kann.

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