Das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten

Ein Mieter kann auf eigene Kosten Gutachten in Auftrag geben. Werden in dem Gutachten Mängel bestritten, die der Vermieter als gegeben ansieht, kann der Mieter die Zustimmung zu Sanierungsmaßnahmen verweigern. Dies kann aber unter Umständen ein „vermeidbarer Tatsachenirrtum sein“. Dies reicht aber nicht aus, um dem Mieter ordentlich zu kündigen. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 14.03.2019 (Aktenzeichen 67 S 271/18).

Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde. Ein Vermieter war der Meinung, dass eine seiner Wohnungen vom Schimmel befallen sei. Er informierte seinen Mieter, dass er entsprechende Sanierungsmaßnahmen einleiten wolle. Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er beauftragte auf eigene Kosten einen Gutachter. Der Sachverständige war ebenfalls der Ansicht, dass kein Schimmelbefall vorliege. Deshalb weigerte sich der Mieter die vom Vermieter geplanten Maßnahmen zu dulden. Die Weigerung nahm der Vermieter unter anderem zu Anlass dem Mieter ordentlich zu kündigen. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Kündigung anzuerkennen und räumte die Wohnung nicht. Darum klagte der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung und Wohnungsherausgabe. Das Amtsgericht wies die Klage jedoch ab, woraufhin der Vermieter Berufung beim Landgericht einlegte.

Doch auch hier hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Landgericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Vermieter könne die Räumung und Herausgabe der Wohnung (§§ 985, 546 Abs. 1 BGB) nicht verlangen. Im vorliegenden Fall handele es sich beim Verhalten des Mieters nicht um eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Selbst wenn das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten nicht zutreffend sei, könne dem Mieter wegen seiner Zustimmungsverweigerung nicht gekündigt werden. Bei einem fehlerhaften Gutachten könne man höchstens von einem vermeidbaren Tatsachenirrtum und einer fahrlässigen Duldungsverweigerung ausgehen. Dies würde eine Kündigung aber nicht rechtfertigen. Darüber hinaus berücksichtigte das Gericht auch die Tatsache, dass es in den 30 Jahren, in denen das Mietverhältnis bestand, keine Beanstandungen gegeben habe.

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