Denkmalsanierung schützt vor Grundsteuer nicht

Denkmalsanierung schützt vor Grundsteuer nicht

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude erwirbt und saniert, wird deshalb nicht von der Grundsteuer B befreit. Der Hinweis auf hohe Kosten der Sanierung und eine aktuell nicht gegebene Rentabilität reichen für eine Befreiung grundsätzlich nicht aus. Zu diesem Ergebnis kam das Verwaltungsgericht Koblenz in einem Urteil vom 25.06.2024 (Aktenzeichen 5 K 172/24 KO).

Das Originalurteil können Sie hier als PDF-Datei einsehen.

denkmalgeschütztes gebäude gekauft
befreiung von der Grundsteuer beantragt

In dem Rechtsstreit ging es um ein barockes Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert, das vom Kläger 2012 gekauft wurde. Die Ortsgemeinde verlangte vom Käufer die Grundsteuer B in Höhe von rund 110 EUR. Dieser stellte Antrag auf Erlass der Grundsteuer. Er argumentierte, dass die Erhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes im öffentlichen Interesse sei. Außerdem sei das Haus und seine Sanierung für ihn unrentabel.

Gemeinde lehnt Befreiung von der Grundsteuer ab

Die Gemeinde lehnte den Antrag ab. Neben anderen Argumenten stellte die Kommunalverwaltung hauptsächlich fest, dass der Hauseigentümer nicht ausreichend belegt hätte, dass die Immobilie für ihn unrentabel sei. Der Eigentümer legte zunächst Widerspruch ein, der abgewiesen wurde. Daraufhin klagte er, mit dem Ziel, von der Grundsteuer B befreit zu werden.

INhaber begründet vor gericht den Antrag auf Befreiung von der Grundsteuer

In seiner Begründung führte der Kläger aus, dass er denkmalschutzbedingte Sanierungsmaßnahmen vorgenommen hat. Es wurde unter anderem das Fachwerk freigelegt. Hätte das Haus nicht unter Denkmalschutz gestanden, hätte er es abgerissen und das Grundstück anderweitig genutzt. Zudem müsse man die notwendigen Rückstellungen für weitere Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen. Aus Rentabilitätsgründen habe er überwiegend Eigenleistungen erbracht. Er erziele inzwischen Mieteinnahmen in angemessener Höhe, dennoch sei ihm ein Verlust entstanden. Vor diesem Hintergrund sei eine Befreiung von der Grundsteuer gerechtfertigt.

Verwaltungsgericht: Grundsteuer muss gezahlt werden

Das Verwaltungsgericht Koblenz sah dennoch keinen Grund für einen Erlass der  Grundsteuer. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG (Grundsteuergesetz) sehe dies nur für Grundbesitz vor,

• dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt und
• wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen.

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Grundsteuer wegen zu erwartender Rentabilität

Das Gericht räumte ein, dass ein öffentliches Interesse am Erhalt des Fachwerkhauses bestehe. In sofern ist eine Befreikung von der Grundsteuer denkbar. Der Grundbesitz sei jedoch nicht unrentabel. Der Kläger habe in erster Linie im weitaus überwiegenden Umfang Kosten aufgewendet, um das Gebäude wieder bewohnbar zu machen. Auf Dauer kann man deshalb davon ausgehen, dass der Grundbesitz nicht unrentabel bleibt. Eine abschließende, umfassende Bewertung der Unrentabilität sei nicht möglich, da nicht alle benötigten Unterlagen vorgelegen hätten. Darum muss der Eigentümer die Grundsteuer bezahlen.

Das Gericht sah auch keinen ursächlichen Zusammenhang zwischen der Unrentabilität – diese vorausgesetzt – und einem öffentlichen Erhaltungsinteresse. Der Kläger habe das Gebäude in Kenntnis des Sanierungsbedarfs zum Marktwert erworben. Das Gebäude sei aber wegen seines mehr oder weniger veralteten und teilweise maroden Zustandes sanierungsbedürftig gewesen, nicht aufgrund der Denkmaleigenschaft.

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