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Der Wohnungseigentümer und seine Ansprüche gegen Verwalter und Gemeinschaft
Der Wohnungseigentümer und seine Ansprüche gegen Verwalter und Gemeinschaft
© Titiwoot Weerawong / Vecteezy
Wirft ein Wohnungseigentümer einem Verwalter die Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen vor, kann er sich daraus ergebende Ansprüche nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Die Gemeinschaft muss sich das Verhalten des Verwalters zurechnen lassen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 05.07.2024 (Aktenzeichen V ZR 34/24).
Wohnungseigentümer vertritt sich in eigener Sache
Ausgelöst wurde das Verfahren durch einen Wasserschaden im Gebäude einer Wohneigentumsgemeinschaft. Der Schaden wurde vom Wohngebäudeversicherer übernommen. Nach der Regulierung verlangte ein Wohnungseigentümer vom Verwalter, den ihm zustehenden Teil für seine Wohnung an ihn auszuzahlen. Da der Verwalter nicht zahlte und der Wohnungseigentümer selbst Anwalt war, übernahm er seine eigene Vertretung. Als Anwalt forderte er erneut die Auszahlung des Betrages und setzte hierzu eine Frist. Daraufhin überwies der Verwalter den Anteil.
Verwalter soll auch vorgerichtliche Anwaltskosten bezahlen
Nun verlangte der Wohnungseigentümer vom Verwalter auch den Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Da der Verwalter sich weigerte, die Kosten zu tragen, klagte der Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht Chemnitz, das die Klage abwies. Auch in der Berufungsverhandlung vor dem Landgericht Dresden hatte der Wohnungseigentümer keinen Erfolg. Darum legte er Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein.
BGH: Ansprüche nur gegen die Gemeinschaft
Doch auch hier konnte sich der Wohnungseigentümer nicht durchsetzen. Der BGH stellte fest, dass er aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung vom 01.12.2020 keinen Anspruch gegenüber dem Verwalter geltend machen kann. Einen Anspruch wegen Pflichtverletzungen des Verwalters könne er nur gegenüber der Wohneigentümergemeinschaft geltend machen (§ 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG).
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