Die Steckdose und die Kleinreparaturklausel

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam wird, muss in ihr genau festgelegt werden, welche maximale Kosten pro Reparatur und pro Jahr entstehen. Darüber hinaus dürfen nur Reparaturen an Teilen weitergegeben werden, die im direkten Einfluss des Mieters stehen. Darum gehöre die Reparatur einer Steckdose zu den Kleinreparaturen, der Ersatz von Dichtungen in den meisten Fällen jedoch nicht. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht Berlin-Mitte vom 05.02.2020 (Aktenzeichen 15 C 256/19).

In dem Verfahren stritt sich ein Vermieter mit seinem Mieter, ob diese diversen Reparaturkosten tragen müsse. Im Mietvertrag war eine entsprechende Kleinreparaturklausel vereinbart worden. Nun sollte der Mieter die Reparatur einer Steckdose sowie der Abdichtung eines Abflussrohrs der Toilette und einer Ablaufpumpe der Dusche übernehmen. Er weigerte sich jedoch. Der Vermieter klagte deshalb vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.

Das Gericht stellte zunächst klar, dass eine Kleinreparaturklausel nur unter bestimmten Bedingungen wirksam werden kann. Es muss ein Höchstbetrag für die einzelne Reparatur von 100 bis 150 Euro festgelegt werden. Außerdem muss eine Höchstgrenze der jährlichen Kosten für Kleinreparaturen festgelegt werden. Diese Grenze darf im Jahr 8 % der Jahreskaltmiete nicht überschreiten. Diese Voraussetzungen wurden im vorliegenden Fall erfüllt.

Kleinreparaturklauseln wirken sich nur auf Reparaturkosten aus, die sich an Gegenständen ergeben, die im direkten Einfluss des Mieters stehen. Darum entschied das Gericht, dass die Reparaturkosten für die Toilettenabdichtung und die Dichtung der Ablaufpumpe an der Dusche nicht vom Mieter getragen werden müssten. Bei der Steckdosenreparatur sah das Gericht das allerdings anders.

Bei der Toilettenabdichtung stellte der Richter fest, dass der Mieter keine Möglichkeit habe, den Verschleiß durch ein entsprechendes Spülverhalten direkt zu beeinflussen. Bei der Duschen-Pumpe argumentierte das Amtsgericht, dass diese eingebaut sei und so auch nicht im unmittelbaren Zugriff des Mieters stehe.

Bei der Steckdose sei es allerdings so, dass diese im direkten, unmittelbaren Gebrauch des Mieters stehe. Die hier anfallenden Kosten für die Reparatur können dem Mieter deshalb im Rahmen der gültigen Kleinreparaturklausel aufgebürdet werden.

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