Dingliches Vorkaufsrecht des geschiedenen Ehepartners

Dingliches Vorkaufsrecht des geschiedenen Ehepartners

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 27.9.2024 entschieden, dass das dingliche Vorkaufsrecht eines Familienangehörigen vor dem Vorkaufsrecht eines Mieters rangiert. Auch ein geschiedener Ehepartner gilt weiter als Familienangehöriger (§ 577 BGB). (Aktenzeichen: VZR 48/32).

Vorkaufsrecht: Mieter oder geschiedene Gattin?

In dem Verfahren ging es um das Vorkaufsrecht an einer Eigentumswohnung, das sowohl der Mieter als auch die geschiedene Ehefrau des Wohnungseigentümers für sich beanspruchten. Für die ehemalige Gattin war ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Weil der Mieter der Eigentumswohnung ebenfalls auf seinem Vorkaufsrecht bestand, klagte die Ex-Frau gegen ihren ehemaligen Gatten auf Übertragung des Eigentums zu ihren Gunsten.

Gerichte geben dem Vorkaufsrecht des Mieters Vorrang

Sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Oberlandesgericht konnte sie sich jedoch nicht durchsetzen. Beide Gerichte stuften das Mieter-Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) vor dem Vorkaufsrecht der Ex-Frau ein. Sie verwiesen darauf, dass das Vorkaufsrecht der ehemaligen Gattin erst entstand, nachdem der Mieter in die Wohnung eingezogen war. Die Klägerin legte gegen diese Entscheidung Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Dort hatte sie Erfolg. Nach Meinung des BGH hatte das dingliche Vorkaufsrecht Vorrang gegenüber dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es vom Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen bestellt wurde (§ 577). Hiervon muss man im vorliegenden Fall ausgehen, denn Eheleute seien als Familienangehörige anzusehen. Dies gilt auch, wenn sie geschieden sind.

Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten der Ex-Frau. Das dingliche Vorkaufsrecht genieße jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten seines Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. So liegt der Fall hier. Eheleute seien auch dann als Familienangehörige anzusehen, wenn sie geschieden sind.

Das dingliche Vorkaufsrecht für Familienangehörige habe auch dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es erst nach Vermietung der Wohnung bestellt wurde. Da ein Vermieter die Wohnung auch nach Vermietung direkt an Familienangehörige verkaufen könne, ohne dass der Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben kann, sei nicht nachvollziehbar, warum das Mieter-Vorkaufsrecht Vorrang gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht eines Familienangehörigen haben sollte.

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