Drei Wohnungen bleiben drei Wohnungen

Wohnen Vermieter und Mieter unter einem Dach, ist es für den Vermieter leichter, dem Mieter zu kündigen – allerdings nur, wenn sich in dem Haus auch nur zwei Wohnungen befinden. Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) musste jetzt die Frage geklärt werden, ob dieses erleichterte Kündigungsrecht auch gilt, wenn nur zwei Wohnparteien die Immobilie nutzen, obwohl die Immobilie aus drei Wohnungen besteht.

In dem Fall ging es um ein Haus mit zwei Wohnungen (Erd- und Obergeschoss) sowie einer zusätzlichen Einliegerwohnung im Kellergeschoss. Nach dem Verkauf des Hauses zog der neue Vermieter mit in die Immobilie ein und nutzte sowohl die Erdgeschoss- als auch die Einliegerwohnung. Die Räume der Einliegerwohnung dienten beispielsweise als Arbeits- und Gästezimmer.

Der Vermieter kündigte nun dem Mieter im Obergeschoss nach § 573a Abs. 1 BGB. Dort heißt es: „Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“ Der Vermieter sah sich zur Kündigung in dieser Form berechtigt, da die Parterre- und Einliegerwohnung von ihm als eine Wohnung genutzt würden. Mit einer Räumungsklage hatte er jedoch weder vor dem Amts- noch vor dem Landesgericht Erfolg. Auch die Revision wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Nach Ansicht der Richter des BGH war für die Ermittlung der Wohnungsanzahl die Verkehrsanschauung ausschlaggebend. Danach ist eine Wohnung daran zu erkennen, dass sie räumlich und wirtschaftlich abgegrenzt und in ihr die Führung eines eigenständigen Haushalts möglich ist. Da die Einliegerwohnung sowohl eine Küchenzeile als auch sanitäre Einrichtungen besaß, handele es sich hier um eine eigenständige Wohnung. Mithin seien im Haus drei Wohnungen vorhanden, so dass der Vermieter zu keinem Zeipunkt ein Recht hatte, nach § 573a Abs. 1 BGB zu kündigen.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10