Eigenbedarf gerechtfertigt – doch der Mieter darf bleiben

Eigenbedarf gerechtfertigt – doch der Mieter darf bleiben

Bei einer angespannten Lage des Wohnungsmarkts kann es sein, dass eine an sich zulässige Kündigung wegen Eigenbedarf dennoch nicht durchgeführt werden kann. Droht dem Mieter Wohnungslosigkeit, handelt es sich um eine unzumutbare Härte, hinter der die Interessen des Vermieters zurückstehen müssen. Zu dieser Entscheidung kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 25.1.2024 (Aktenzeichen 67 S 264/22).

Kündigung wegen Eigenbedarf wird nicht akzeptiert

Dem Verfahren vorausgegangen war die Kündigung eines Vermieters wegen Eigenbedarf. Er begründete die Kündigung der in Berlin befindlichen Wohnung mit der Arbeitsaufnahme in einem Restaurant, an dem er beteiligt war.

Der Mieter akzeptierte die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht. Er argumentierte, dass er in Berlin keinen Ersatzwohnraum zu vertretbaren Konditionen finden könne. Vor diesem Hintergrund hielt er die Eigenbedarfskündigung für eine unangemessene Härte. Da die Parteien keine Einigung erzielten, klagte der Vermieter auf Räumung der Wohnung.

Amtsgericht: Kündigung nicht ausreichend begründet

Das Amtsgericht Berlin-Mitte fand die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht ausreichend begründet. Sie sei deshalb formell unwirksam. Darum wurde die Klage abgewiesen .

Der Vermieter ging deshalb in Berufung vor das Landgericht Berlin II. Hier sah man keine formellen Mängel der Eigenebedarfskündigung. Auch, dass die Wohnung vom Vermieter tatsächlich benötigt wird (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wurde vom Gericht grundsätzlich anerkannt. Dennoch konnte sich der Vermieter auch hier nicht durchsetzen. Das Landgericht wies die Räumungsklage zurück und ordnete an, dass das Mietverhältnis 2 Jahre fortgesetzt werden muss.

Landgericht: Unzunmutbare Härte bei Kündigung wegen Eigenbedarf

In der Begründung bestätigten die Richter die Ansicht des Mieters, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf zu einer ifür ihn unzumutbaren Härte führe. Der Mieter könne in Berlin aufgrund seiner finanziellen Situation keinen adäquaten Ersatzwohnraum finden.

Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang, dass der Mieter sich in mehr als zweieinhalb Jahren über 240-mal um freie Wohnungen in Berlin und dem Umland bemüht hatte. Für die Entscheidung des Gerichts spielte auch die minimale Leerstandsquote auf dem Berliner Wohnungsmarkt (0,3 %), der Bevölkerungszuwachs (2022 nahezu 85.000 Menschen), der sinkende Bestand an Sozialwohnungen und die geringe Neubau-Quote eine wichtige Rolle. Hinzu kam, dass ein gerichtlich bestellter Gutachter feststellte, dass der Mieter in der angespannten Wohnungssituation Berlins keine Chance habe, eine Ersatzwohnung zu finden.

Eigenenbedarf muss zurückstehen – 2 Jahre weitere Vermietung

Aufgrund dieser Situation des Mieters sah das Landgericht die Gründe des Vermieters für eine Übernahme der Wohnung zum Eigenbedarf als nicht gewichtig genug an. Für den Mieter bestehe nämlich die Gefahr, dass bei Verlust der Wohnung die Obdachlosigkeit drohe. Die Begrenzung der Fortsetzung des Mietverhältnisses über 2 Jahre begründete das Gericht mit dem Hinweis, dass eine unbefristete Fortsetzung nur in Ausnahmefällen in Betracht käme. Außerdem ging das Gericht davon aus, dass sich die finanzielle Situation des Mieters innerhalb der nächsten 2 Jahre verbessern würde.

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