Eigenbedarfskündigung wegen Zweitwohnungs-Nutzung

Will der Vermieter eine Wohnung aus Eigenbedarfsgründen kündigen, weil er sie als Zweitwohnung nutzen möchte, muss er im Kündigungsschreiben auch offenlegen, warum er die Zweitwohnung benötige und wie oft beziehungsweise wie lange die Wohnung als Zweitwohnung genutzt werde. Das entschied das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 07.01.2020 (Aktenzeichen 67 S 249/19).

In dem Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung, die der Mieter von seinem auswärts wohnenden Vermieter erhielt. Zur Begründung des Eigenbedarfs gab der Vermieter an, dass er die Wohnung für „notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen wolle.

Der Mieter lehnte die Eigenbedarfskündigung jedoch ab. Darum versuchte der Vermieter diese Kündigung vor dem zuständigen Amtsgericht durchzusetzen und verlangte die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Dort hatte er aber keinen Erfolg. Deshalb legte er Berufung vor dem Landgericht Berlin ein.

Doch auch dort hatte er keinen Erfolg. Das Landgericht beabsichtigte die Klage zurückzuweisen und bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Eigenbedarfskündigung sei formell unwirksam, da die formellen Voraussetzungen nach § 573 Abs. 3 BGB nicht erfüllt würden.

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Gericht hielt die angegebenen Gründe für die Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend. Der allgemein gehaltene Hinweis eines Nutzungsinteresses beweise die Rechtfertigung der Kündigung nicht. Der Vermieter müsse sie mit einem konkreten Sachverhalt begründen. Es müsse für den Mieter erkennbar sein, ob vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Kündigung vorliegen. Deshalb müsse der Vermieter auch offenlegen, warum er die Zweitwohnung benötige und in welchem zeitliche Umfang die Wohnung benötigt würde (wie oft und wie lange).

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