Eigenbedarfskündigung: Wegfall des Kündigungsgrunds

Eigenbedarfskündigung: Wegfall des Kündigungsgrunds

Fällt der Grund einer Eigenbedarfskündigung weg, ist der Vermieter verpflichtet, seinen Mieter hierüber zu informieren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann das unter Umständen den Tatbestand des Betruges durch Unterlassen (§ § 263 und 13 StGB) erfüllen. Die Verpflichtung besteht, bis der Mieter die Wohnung geräumt hat. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf vom 29.5.2024 (Aktenzeichen 412 Ds 25/23).

Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf

Das Gericht musste sich mit folgendem Sachverhalt befassen: 2016 erwarb eine Frau ein Grundstück in Hamburg, um dort ein neues Wohnhaus zu errichten. Das Gelände war bereits mit einem Haus bebaut. Die Frau erwarb das Grundstück, da sie plante, mit ihrem Lebensgefährten in ihre Heimat Hamburg zurückzukehren. Den in dem vorhandenen Haus lebenden Mieter kündigte die Frau und begründete dies mit Eigenbedarf.

Eigenbedarfskündigung inzwischen grundlos geworden

Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, die mit einem Räumungsvergleich endete. Die Mieter zogen im August 2020 aus. Hiernach stellte sich aber heraus, dass die Vermieterin spätestens seit Oktober 2019 nicht mehr plante, nach Hamburg zurückzukehren. Sie verkaufte das Grundstück im Dezember 2020. Darum klagte die Staatsanwaltschaft Hamburg gegen die Frau wegen Betruges durch Unterlassen.

Betrug durch Unterlassen

Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf bestätigte die Einschätzung der Staatsanwaltschaft. Die Angeklagte habe sich des Betruges durch Unterlassung (§ § 263 und 13 StGB) schuldig gemacht, da sie den Mieter nicht über den Wegfall des Kündigungsgrundes informiert hatte.

Vermieterin muss über Wegfall des Grundes für Eigenbedarfskündigung informieren

In seiner Urteilsbegründung führte das Gericht aus, dass die Vermieterin verpflichtet war, über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren. Dies ergebe sich aus dem im Mietrecht verankerten Mieterschutzniveau. Hier sei auch zu berücksichtigen, dass Hamburg zu den Ballungsräumen mit erheblicher Wohnungsknappheit gehöre. Durch die Informationspflicht komme es auch nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der Eigentumsrechte des Vermieters. Sie ergebe sich auch aus dem politischen und gesellschaftlichen Willen, einseitige profitorientierte Bestrebungen auf dem Wohnungsmarkt einzudämmen.

Informationspflicht des Vermieters bis zur Räumung der Wohnung

Der Vermieter ist nach Ansicht des Gerichts bis zur endgültigen Räumung der Wohnung verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren. Hierzu ist er auch verpflichtet, wenn mit dem Mieter ein gerichtlicher Räumungsvergleich geschlossen wurde, bei dem man vom Vorliegen des Grundes für eine Eigenbedarfskündigung ausging.

Eigenbedarfskündigung führte zu Vermögensschaden für den Mieter

Dem Mieter ist nach Ansicht des Gerichts durch den Verlust der Mietwohnung ein Vermögensschaden entstanden. Für das Gericht spielte dabei die Behauptung der Angeklagten keine Rolle, dass die Immobilie in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand war und daher der Wert des entgangenen Besitzrechts gegen 0 tendierte. Dies spielt keine Rolle, da der Vermieter für die bewohnbare Kai Tanner Wohnung verantwortlich ist.

Vor diesem Hintergrund ordnete das Gericht die Erlöseinziehung aus dem Immobilienverkauf im Dezember 2020 an (abzüglich bezahlter Einkommensteuer und Anschaffungskosten des Grundstücks).

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