Eigentumswohnung: 10 Jahre Kündigungsschutz in Berlin rechtsgültig

Eigentumswohnung: 10 Jahre Kündigungsschutz in Berlin rechtsgültig

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmals verkauft, gilt zunächst eine Kündigungssperrfrist. In dieser Zeit darf der Eigentümer dem Mieter nicht kündigen.  Normalerweise kann er dem Mieter die ersten drei Jahre nach dem Kauf nicht kündigen. Bei Gebieten mit nicht ausreichender Versorgung mit Mietwohnungen kann diese Frist verlängert worden. Berlin hat sie bis auf das Maximum von zehn Jahren verlängert.

Verordnung für ganz Berlin gültig?

Die Verlängerung wurde am 13.08.2013 mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung für ganz Berlin in Kraft gesetzt. Zu vor galt die Erweiterung nur für bestimmte Bezirke der Stadt. In einem Streitfall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wurde unter anderem  die Fristverlängerung bemängelt. Sie dürfe nicht für ganz Berlin  umgesetzt werden.

BGH besätigt zehnjährigen kündigungsschutz

Dem widersprach der BGH. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung für ganz Berlin sei rechtskräftig erlassen worden. Die Verordnung kann sich auch auf ganz Berlin beziehen. Eine Einschränkung auf bestimmte Bezirke ist nicht zwingend. Dem Land Berlin als Landesgesetzgeber steht nach Meinung des BGH ein breiter Spielraum zur Einschätzung der aktuellen und zukünftigen Wohnraumversorgung zu.

senat hatte ausreichend geprüft

Zur Einschätzung der Wohnungslage habe das Land nachweislich neun Indikatoren zu Rate gezogen. Der Senat hat hierfür

• die Mietraum-Entwicklung von 2006 bis 2011 analysiert,
• die Indexe der Angebotsmieten von 2006 und 2012 verglichen,
• die Indexe der Bestandsmieten von 2006 und 2012 verglichen.

Aufgrund der Prüfung entschied der Senat , dass die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Konditionen in ganz Berlin gefährdet ist.

„Besondere Gefährdungslage” reicht aus

Die Analyse  erlaubt dem Senat nach Meinung des BGH, den Kündigungsschutz auf zehn Jahre auszudehnen. Für die Verordnung reicht eine „besondere Gefährdungslage“ auf dem Mietsektor aus. Eine akute Unterversorgung muss nicht eingetreten sein. (§ 577a Abs. 2 Satz 1). Darauf weist der BGH explizit hin.

Für das Gericht gab es keine Anhaltspunkte für eine Beschränkung der Gefährdungslage auf einzelne Bereiche von Berlin. Deshalb sei die Verordnung nicht zu beanstanden).

(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2022 – Aktenzeichen VIII ZR 356/20)

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