Eigentumswohnung ohne Baugenehmigung

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, für die es keine Baugenehmigung gibt, ist das ein Sachmangel. Doch das Verschweigen dieses Mangels ist nicht automatisch eine arglistige Täuschung. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem jetzt beekanntgwordenen Urteil. 

In dem Verfahren ging es um ein Paar, das für 90.000 Euro eine sanierte Dachgeschosswohnung erworben hatte. Als es die Wohnung nach vier Jahren wieder verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass es für die Wohnung und den dazu gehörenden Balkon gar keine Baugenehmigung gab. Ein entsprechender Antrag der Frau des Vorbesitzers wurde seinerzeit von der Baubehörde abgelehnt.

Der Verkäufer, der die Wohnung an das Paar verkaufte, wollte hiervon nichts gewusst haben. In dem notariell beurkundeten Kaufvertrag war aber die Haftung für Sachmängel ausdrücklich ausgeschlossen worden. Darum versuchten die – sich übervorteilt fühlenden – Käufer eine Rückabwicklung des Geschäfts zu erzwingen. Der Verkäufer habe ihnen das Fehlen der Baugenehmigung offenbar arglistig verschwiegen.

Doch „Arglist“ setzt nach Auffassung von Deutschlands obersten Bundesrichtern zumindest Eventualvorsatz voraus. Das bedeutet, der Verkäufer hätte von der fehlenden Baugenehmigung wissen oder das zumindest für möglich halten müssen – was er aber unter Berufung auf seine Frau als seinerzeitige Antragstellerin vehement bestreitet.

Jedenfalls genügt es laut Karlsruher Urteil nicht, dass sich dem Verkäufer die aufklärungspflichtigen Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Bei einer solchen Rechtsprechung würde zu Unrecht die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt. Es gehört zum Allgemeinwissen der Bürger, dass umfangreiche Bauarbeiten und Veränderungen an Gebäuden genehmigungspflichtig sein können. Und nach der Lebenserfahrung wisse auch ein Laie um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Trockenspeichers zu Wohnzwecken.

(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.04.2013 – Aktenzeichen V ZR 266/11)