22. Januar 2019 von Hartmut Fischer

Einbauküche und ortsübliche Vergleichsmiete

#Einbauküche #Mieterhöhung #Ortsübliche Vergleichsmiete

22. Januar 2019 / Hartmut Fischer

Wurde eine Wohnung mit einer Einbauküche vermietet, wird dies in der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich berücksichtigt. Wurde die Küche jedoch vom Mieter auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt, bleibt die neue Küche bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 24.10.2018 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 52/18)

In dem Verfahren ging es um ein Mieterhöhungsverlangen. In diesem Verlangen wurde eine moderne Küchenausstattung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er hatte kurz nach dem Einzug die alte Einbauküche des Vermieters mit dessen Zustimmung entfernt und durch eine neue, moderne Küche ersetzt. Die Kosten für Abbruch der alten und Aufbau der neuen Küche wurden vom Mieter getragen. Vor diesem Hintergrund weigerte sich der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, worauf hin der Vermieter klagte.

Das zuständige Amtsgericht entschied gegen den Vermieter, das Landgericht Berlin gab ihm jedoch Recht. Bei der Küche handele es sich um eine wohnwerterhöhende Ausstattung, die der Vermieter zur Verfügung stelle. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision beim BGH ein.

Dort entschieden die Richter letztinstanzlich, dass die Küche nun doch nicht als vermieterseitige Zusatzleistung angesehen werden könne. Deshalb dürfe sie auch nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Die Küche sei letztlich vom Mieter zur Verfügung gestellt worden und unterliege weder der Gebrauchsgewährungs- noch der Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Dabei spiele es keine Rolle, dass beim Einzug des Mieters sich bereits eine Küche in der Wohnung befunden habe. Der Mieter habe ja die Erlaubnis des Vermieters gehabt, diese Küche zu entfernen und eine neue anzuschaffen.

Ob die Mietparteien wollten, dass die neue Küche bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werde, musste das Gericht nach Ansicht des BGH nicht entscheiden. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei vom objektiven, aktuellen Zustand der Wohnung auszugehen. Die widersprechenden Vereinbarungen seien nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.