Eine Ankündigung für mehrere Modernisierungen

Eine Ankündigung für mehrere Modernisierungen

Kündigt der Vermieter in einem Schreiben mehrere voneinander unabhängige Modernisierungsmaßnahmen an, kann er bei Abschluss der einzelnen Maßnahmen jeweils die Miete anheben. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 28.4.2021 (Aktenzeichen VIII ZR 5/20).

In dem Verfahren gestritten Mieter und Vermieter über die Frage, ob eine vorgenommene Mieterhöhung berechtigt war. Der Vermieter hatte die voneinander unabhängig zu sehenden Maßnahmen in einem Schreiben angekündigt.

Nachdem die ersten Maßnahmen abgeschlossen waren, erhöhte der Vermieter die Miete entsprechend § 559 BGB. Er hatte die Erhöhung lediglich auf Basis der bereits abgeschlossenen Arbeiten vorgenommen. Der Mieter zahlte die höhere Miete jedoch nur unter Vorbehalt. Er sah die in der Ankündigung aufgeführten Maßnahmen als Einheit an. Deswegen hielt er die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht beendet, weshalb der Vermieter noch keinen Anspruch auf eine höhere Miete habe. Der Mieter klagte auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlte Mieterhöhung.

Er konnte sich aber vor dem BGH nicht durchsetzen. Die Richter erkannten, dass die Erhöhung gerechtfertigt sei, auch wenn einige der angekündigten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter habe alle Vorschriften zur Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen eingehalten.

Das Gericht führte aus, dass ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden kann. Wenn aber die angekündigten Maßnahmen unabhängig voneinander bewertet werden können, kann für die jeweils abgeschlossene Maßnahme bereits eine Erhöhung verlangt werden. Der Mieter profitiere bereits von den abgeschlossenen Maßnahmen. Daher sei es angemessen, hierfür bereits eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB durchzuführen und so den Mieter an den bereits entstandenen Kosten zu beteiligen.

Im vorliegenden Fall standen die einzelnen Maßnahmen in keinem Zusammenhang zueinander. Es handelte sich jeweils um unterschiedliche Gewerke. Es spiele keine Rolle, dass der Vermieter alle Maßnahmen in einem Schreiben angekündigt hatte, da dieses Schreiben lediglich den Zweck habe, dass der Mieter prüfen könne, ob er die geplanten Maßnahmen dulden muss.

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