Eine Kneipe ist kein Laden

Wird in einer Wohnungseigentumsanlage eine Einheit als Ladenraum ausgewiesen, kann sie nachts nicht als Gaststätte genutzt werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundegerichtshofs.

In dem Verfahren ging es um eine Eigentümerin einer Einheit einer Wohneigentumsanlage, die in der Teilungserklärung als Ladenraum deklariert war. In den Räumen betrieb der Neffe der Eigentümerin eine Gaststätte. Nach Freigabe der Öffnungszeiten war diese ab 2007 bis Morgens geöffnet. Dagegen richtete sich ein Beschluss der Eigentümerversammlung die verlangte, dass Gaststätten und Restauranteinrichtungen nur bis 01:00 Uhr geöffnet sei dürften. Die Hausverwaltung wurde beauftrag und ermächtigt, diese Regelung auch gerichtlich durchzusetzen.

Eine entsprechende Klage der Hausverwaltung vor dem zuständigen Amtsgericht war erfolglos. Auch im Berufungsverfahren konnte sich die Hausverwaltung nicht durchsetzen. Letztinstanzlich erhielt sie aber vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Recht.

Dort entschieden die Richter, dass die Teileigentumseinheit nach ihrer Zweckbestimmung in der Teilungserklärung nicht als Gaststättenräume anzusehen sei. Aus der langjährigen Duldung der Gaststätte mit Öffnungszeiten die nicht über 01:00 Uhr hinausgingen, könne kein Anspruch für die Zukunft abgeleitet werden, wenn diese zeitliche Grenze überschritten würde. Es handele sich aber hier eindeutig um eine neue qualitativ eigenständige Störung, weil der gastronomische Betrieb zuvor nicht bis spät in die Nacht betrieben wurde.

Grundsätzlich dürften auch als „Ladenräume“ deklarierte Einheiten einer Wohneigentumsanlage nicht als Gaststätten genutzt werden. Zulässig könne eine andere Nutzung unter Umständen sein, wenn die anderweitige Nutzung zu keiner stärkeren Belastung der anderen Wohnungseigentümer führe, als es bei einer zweckbestimmten Nutzung zu erwarten sei. Hiervon sei aber im vorliegenden Fall nicht auszugehen, da Läden nachts geschlossen sein müssten.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 – Aktenzeichen V ZR 169/14
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