Erhaltungsrücklage erst nach Verbrauch steuerlich absetzbar

Erhaltungsrücklage erst nach Verbrauch steuerlich absetzbar

Wohneigentümergemeinschaften müssen auch eine Erhaltungsrücklage bilden, die meist aus den Wohngeldzahlungen gebildet werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 14.01.2025 die Frage geklärt, wann diese Rücklagen als Werbungskosten bei Einkünften aus Mietung und Verpachtung berücksichtigt werden dürfen (Aktenzeichen IX R 19/24).

Hier können Sie das Original-Urteil nachlesen

Wohnungseigentümer wollen Kosten der Erhaltungsrücklage sofort absetzen

Die Kläger waren die Vermieter mehrerer Eigentumswohnungen. Ein Teil der von ihnen gezahlten Hausgelder wurde einer Erhaltungsrücklage zugeführt. Die Vermieter machten die Rücklage bereits im Jahr der Zuführung als Werbungskosten geltend. Dies lehnte das Finanzamt jedoch ab. Dort vertrat man die Ansicht, dass die Erhaltungsrücklage erst als Werbungskosten geltend gemacht werden kann, wenn die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verbraucht wurden. Hiergegen richtete sich die Klage der Vermieter.

Bundesfinanzhof: Erhaltungsrücklage erst bei Verbrauch steuerlich absetzbar

Da die Wohnungseigentümer sich in der Vorinstanz nicht durchsetzen konnten, gingen sie in Revision vor den Bundesfinanzhof (BFH). Doch auch hier konnten sie sich nicht durchsetzen. Der BFH stellte fest, dass ein Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG (Einkommensteuergesetz) nur möglich ist, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen besteht. Dieser Zusammenhang liegt aber nicht vor.

Zusammenhang zwischen Erhaltungsrücklage und Vermietung

Die Kläger hatten zwar ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage gezahlt und konnten hierüber nicht mehr verfügen.  Die Zahlungen erfolgten jedoch aufgrund der rechtlichen Pflicht der Wohnungseigentümer, Rücklagen für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen.

Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst dann kommt die Erhaltungsrücklage der Immobilie zugute. Der BFH hob schließlich hervor, dass die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (2020) die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.

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