Erstattung von Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt.

In dem Streit ging es um einen Mietvertrag aus dem Jahr 1990 für eine zum Zeitpunkt der Anmietung noch preisgebundenen Wohnung. Hier war vereinbart:

1. 1.Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. 2.Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. 3.Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.

Zusätzlich wurde vereinbart, „dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“

Der Mieter informierte den Vermieter Anfang 2012, dass er die Schönheitsreparaturen ab sofort selbst durchführen werde, was der Vermieter jedoch ablehnte. Dieser teilte mit, dass er die Wohnung jeweils fünf Jahre nach der letzten Schönheitsreparatur selbst renovieren lassen werde. Der Mieter renovierte dennoch selbst und verlangte vom Vermieter die Erstattung von knapp 2.500,00 €. Es habe Renovierungsbedarf bestanden. Alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper seien fachgerecht gestrichen worden.

Da der Vermieter nicht zahlen wollte, verklagte ihn der Mieter. Der Mieter gewann den Prozess vor dem Amtsgericht, verlor jedoch vor dem Landgericht. Der Bundesgerichtshof wiederum entschied zu Gunsten des Mieters.

Die Richter entschieden, dass sich aus dem Formularmietvertrag und der Zusatzvereinbarung keine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ableiten ließe. Es sei lediglich gefordert, dass der Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen habe. Deshalb habe der Mieter einen Anspruch auf die Erstattung der Kosten, obwohl der Vermieter angekündigt habe, die Renovierungen selbst durchzuführen.

Die entsprechende Klausel im Mietvertrag biete dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass ihm bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter der eigene Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart  bleibe. Zudem liege das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter, der die Erstattung nur verlangen kann, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt worden sind.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.12.2014 – Aktenzeichen: VIII ZR 224/13
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