Farbvorgaben nur zum Mietende

Immer wieder führen Farbvorgaben in Renovierungsklauseln zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei hat der Vermieter meist die schlechteren  Karten – wie auch das neue Urteil des Bundesgerichtshofs beweist.

In dem Verfahren ging es um eine Renovierungsklausel, die folgenden Inhalt hatte: „Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.“

Diese Klausel hielt der Mieter für ungültig, da sie ihn unangemessen benachteilige. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Meinung. Er erklärte die Klausel für ungültig, weil sie dem Mieter auch während der Mietzeit vorschreibe, Decken und Wände nach Vorgaben des Vermieters zu streichen. Da diese Weisungen nicht durch die berechtigten Interessen des Vermieters begründet werden könnten, stellten sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine formularmäßige Vorgabe, die Wohnung bei Rückgabe weiß zu streichen sei, keine unangemessene Benachteiligung darstelle, weil die Wohnung auch in diesem Zustand übernommen wurde. Entscheidend sei, dass der Vermieter die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses mit einem weißen Neuanstrich übergeben habe. Damit habe er auch zu erkennen gegeben, in welchem Wohnungszustand er die Wohnung bei der Rückgabe vorzufinden wünsche. Dies gelte aber nicht für die Zeit der Vermietung, sondern ausschließlich für die Rückgabe der Wohnung.

Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich nach Meinung des Bundesgerichtshofes darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht. Diesem Interesse kann der Vermieter mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.2.2012, Aktenzeichen VIII ZR 205/11
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