Ferienwohnung ist kein normaler Wohnraum

Eine Wohnung, die hauptsächlich als Ferienwohnung vermietet wird, unterliegt nicht den Bestimmungen, die für die normale Vermietung gelten. Deshalb kann der Vermieter die Wohnung auch ohne Angaben von Gründen ordentlich kündigen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 06.06.2018 hervor (Aktenzeichen 65 S 255/17).

In dem Streitfall ging es um eine Wohnung, die laut Mietvertrag vom Mieter an Feriengäste weitervermietet werden durfte. Hierfür wurde die Wohnung auch überwiegend genutzt. Der Vermieter sah das Mietverhältnis als gewerbliche Vermietung an. Er kündigte dem Mieter deshalb ordentlich ohne Angabe von Gründen. Der Mieter hielt die Vermietung jedoch für ein Wohnraummietverhältnis und lehnte die Kündigung ab, da diese nicht begründet wurde. Daraufhin klagte der Vermieter und verlangte die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Er konnte sich jedoch vor dem zuständigen Amtsgericht nicht durchsetzen. Das Gericht ging, wie der Mieter, davon aus, dass es sich im vorliegenden Fall um eine Wohnraumvermietung und nicht um eine gewerbliche Vermietung handele. Deshalb müsse die Kündigung begründet werden. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung beim Landgericht Berlin ein.

Hier wurde das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben. Der Schwerpunkt des Mietverhältnisses sei nicht in der Wohnnutzung zu sehen, so dass es sich um eine gewerbliche Vermietung handele, bei der die Kündigung keiner Begründung bedürfe.

Bei dem abgeschlossenen Mietvertrag handele es sich um einen Mischmietvertrag, in dem sowohl eine Wohnraumvermietung als auch eine Vermietung als Ferienwohnung vorgesehen sei. In diesem Falle müsse man die Zuordnung des Vertrages entsprechend der Wohnungsnutzung vornehmen. Dabei sei entscheidend, welche Nutzungsart (Wohnraum oder Geschäftsraum – Ferienwohnung) überwiege. Werde die Wohnung hauptsächlich zur Weitervermietung an Feriengäste genutzt, müsse man das allgemeine Mietrecht zugrunde legen. Dies ergebe sich auch aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 376/13). Eine Begründung der Kündigung sei deshalb nicht erforderlich. Es reiche hierfür aus, das die Wohnung in der Hauptsache als Ferienwohnung vermietet wurde.