Feuchtigkeit im Keller des Altbaus als Kündigungsgrund?

Feuchtigkeit im Keller des Altbaus als Kündigungsgrund?

Grundsätzlich muss ein Mieter mit Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus rechnen. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist deshalb bei einem Altbau von 1896 wegen Kellerfeuchtigkeit nicht möglich. Neben der erwartbaren Feuchtigkeit ist auch zu beachten, dass die Wohnnutzung durch die Nässe im Keller nicht beeinträchtigt wird. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in einem Urteil vom 04.11.24 (Aktenzeichen 30 C 90/23).

Mieter kündigt fristlos wegen Nässe im Keller des Altbaus

In dem Verfahren stritten Mieter und Vermieter über die fristlose Kündigung eines im Juli 2022 geschlossenen Mietvertrages. Vermietet wurde hier eine Wohnung in einem Altbau aus dem Jahre 1896. Der Mieter kündigte diesen Vertrag schon nach kurzer Zeit fristlos. Er begründete dies mit der starken Durchfeuchtung des Kellers. Der Keller sei so feucht, dass dort weder Hausrat noch Möbel gelagert werden könnten. An Maßnahmen zur Sicherung vor Feuchtigkeit fehle es. So sei keine vor aufsteigendem Wasser schützende Horizontal-Sperre vorhanden und die Kellerwände wären auch nicht nach außen abgedichtet.

Mietvertrag weist bereits auf Feuchtigkeit im Keller hin

Im Mietvertrag vereinbarten die Vertragsparteien: „Der Mieter trägt selbst dafür Sorge, dass die von ihm im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden können. Der Vermieter weist darauf hin, dass solche Schäden nicht durch die Gebäude- bzw. Haftpflichtversicherung getragen werden.“ Der Keller wurde in dem Wohnungsübergabeprotokoll als „in Ordnung“ eingestuft.

Der Vermieter akzeptierte darum die fristlose Kündigung nicht. Da der Mieter daraufhin die Miete schuldig blieb, klagte der Vermieter auf Zahlung vor dem Amtsgericht Brandenburg an der Havel.

Amtsgericht: Mit Feuchtigkeit im Keller war zu rechnen

Das Amtsgericht entschied zugunsten des Vermieters. Eine fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist hier unwirksam. Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass bei der Beurteilung eines Gebäudes zunächst von den Regeln der Baukunst und den maßgeblichen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung auszugehen ist. Das Amtsgericht stellte in seiner Begründung klar:

„Nach den Feststellungen des Gerichts steht die in dem streitbefangenen Keller dieses im Jahre 1896 errichteten Gebäudes unstreitig nicht vorhandene Horizontalsperre und fehlende Außenabdichtung der Kellerwände jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung dieses Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäude wohl auch nach den damaligen Regeln der Baukunst – soweit diese überhaupt verbindlich festgelegt waren – errichtet worden.“

Feuchtigkeit bei der Erstellung des Gebäudes üblich

Der Mieter konnte deshalb nicht davon ausgehen, dass der zur Wohnung gehörende Keller eines so alten Hauses trocken ist. Von der Lagermöglichkeit feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände konnte man ebenfalls nicht ausgehen. Bezogen auf die damals geltenden Normen liegt insoweit kein baulicher Mangel vor.

Kellerräume beeinträchtigen nicht die Wohnung

Eine fristlose Kündigung wegen Feuchtigkeit – so das Amtsgericht – komme ohnehin erst in Betracht, wenn dadurch die Nutzung der Wohnung im Ganzen beeinträchtigt ist. Es reicht nicht aus, wenn sich Feuchtigkeit allein nur Keller bildet. Die Kellerräume sind nicht als Wohn- bzw. Aufenthaltsraum klassifiziert.

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