Formular-Bauverträge teilweise unwirksam?

Nach Meinung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt/Main sind eine Reihe von Klauseln in vorformulierten Bauverträgen unwirksam, soweit sie sich auf das 2018 geltende Baurecht beziehen. Da es jedoch noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zur Inhaltskontrolle der Klauseln gibt, hat das Gericht jedoch die Revision zugelassen. (Urteil vom 28.10.2020 – Aktenzeichen 29 und 146/19)

Auslöser des Verfahrens war die Klage eines gemeinnützigen Vereins für Verbraucherschutz im Bauwesen. Der Verein klagte gegen einen Bauunternehmer für schlüsselfertiges Bauen von Wohnhäusern. Der Bauunternehmer setzte beim Verkauf einen vorformulierten Planungs- und Bauvertrag ein. Der Verein hielt eine Reihe von Bedingungen in dem Vertrag für unwirksam.

Bei elf Klauseln des Formularvertrages konnte sich der Verein vor dem Landgericht Frankfurt/Main durchsetzen. Beide Parteien legten jedoch gegen das Urteil Berufung ein. Einerseits wollte man erreichen, dass weitere Klauseln für unwirksam erklärt würden (Verein). Andererseits wollte der Bauunternehmer erreichen, dass unwirksam erklärte Klauseln wieder für wirksam erklärt würden (Bauunternehmer).

Insgesamt war der Verein vor dem OLG Frankfurt erfolgreich. Folgende Klauseln hielt das Gericht für unwirksam:

Die Klausel, nach der die Vertragsparteien davon ausgingen, dass „keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestehen“, sei für einen durchschnittlichen Verbraucher unverständlich. Er könne nicht wissen, wann von einer üblichen und unüblichen Beschaffenheit eines Grundstücks ausgegangen werden könne.

Auch eine Klausel, wonach die Vertragsparteien „verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung abschließen“, wenn der Auftraggeber wesentliche Änderungen des vorgelegten Ausführungsplans fordere, hatte vor dem Gericht keinen Bestand. Nach dem neuen Bauvertragsrecht habe der Gesetzgeber dem Auftraggeber ein einseitiges Anordnungsrecht zugebilligt, wenn sich die Parteien nicht einigen können. Mit der Klausel würde zumindest der Eindruck erweckt, dass der Auftraggeber in jedem Fall eine Nachtragsvereinbarung mit Zustimmung des Auftragnehmers benötige.

Darüber hinaus hielt das Gericht eine Klausel für unwirksam, die vom Auftraggeber verlangte, dass er die Voraussetzung schaffe, damit das Grundstück „mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 t befahren werden kann“. Ein Verbraucher könne normalerwiese nicht erkennen, ob das Geländer mit solchen Fahrzeugen befahren werden kann oder nicht.

Ebenfalls verworfen wurde die Klausel, nach der das Bauwerk abgenommen sei, wenn dem Auftraggeber eine Frist gesetzt wurde und er „die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert“. Der Unternehmer habe nicht, wie notwendig, in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen. Außerdem reiche nach dem Gesetz schon ein Mangel aus, um die Abnahme zu verweigern, im Vertragstext sei aber von mehreren Mängeln die Rede.

Darüber hinaus wurden noch 14 weitere Klauseln für unwirksam erklärt. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Verfahrens hat das Gericht jedoch noch die Revision zugelassen.

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