Fristlos und fristgerecht gekündigt

Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückstände sowohl fristlos als auch hilfsweise fristgerecht gekündigt, wird die fristgerechte Kündigung nicht automatisch unwirksam, wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung der Rückstände abwendet. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) am 19.09.2018 in einem Urteil zu zwei gleichgelagerten Fällen (Aktenzeichen Az. VIII ZR 231/17 und 261/17).

In dem Verfahren wurde über zwei Fälle entschieden, bei denen es um die gleiche Problematik ging: Den Mietern war fristlos und gleichzeitig „ersatzweise fristgerecht“ gekündigt worden, weil sie mit den Mietzahlungen zwei Monate im Rückstand waren. Damit war zwar die fristlose Kündigung gerechtfertigt werden – konnte aber durch Zahlung der Mietschulden abgewendet werden.

Da die Mieter ihre Schulden früh genug beglichen wurde die Räumungsklage wegen der fristlosen Kündigung vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen. Gleichzeitig stimmte das Gericht aber der fristgerechten Kündigung zu und gab insofern der Räumungsklage statt. Im Berufungsverfahren wurde diese Entscheidung jedoch aufgehoben, das das zuständige Landgericht die Meinung vertrat, dass durch die fristlose Kündigung eine fristgerechte Kündigung ausgeschlossen würde (siehe hierzu auch unseren Beitrag „Bei Zahlungsrückstand keine fristgemäße Kündigung?“

Dem widersprach der BGH in seiner Entscheidung. Es vertrat die Ansicht, dass das Landgericht die rechtlichen Zusammenhänge bei einer Kündigung künstlich voneinander getrennt habe. Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung könne durchaus noch zur Beendigung des Mietverhältnisses führen, wenn die fristlose Kündigung abgewandt wurde.

Die Fälle wurden deshalb an das Landgericht zurücküberwiesen. Dort muss jetzt geprüft werden, ob die Gründe für eine fristgerechte Kündigung vorliegen. Hierfür muss das berechtigte Interesse des Vermieters begründet werden. Als gesetzlich anerkannter Grund für eine fristgerechte Kündigung gilt auch der Fall, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.