Fristlose Kündigung bei Besichtigungsverweigerung

Besteht für den Vermieter das dringende Bedürfnis, die Mietwohnung zu betreten, kann er dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Besichtigung verweigert. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Oldenburg in einem jetzt bekannt gewordenen Urteil.

Dem Urteil war vorausgegangen, dass der Vermieter den Mieter nach zehn Jahren schriftlich um einen Besichtigungstermin bat. Im Beisein eines Handwerkers wollte er sich einen Eindruck über den Zustand der Wohnung verschaffen. Besichtigungen mit rechtzeitiger Ankündigung waren auch im Mietvertrag vereinbart. Nach mehreren vergeblichen Anschreiben und Abmahnungen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Da der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Der Mieter stellte sich auf den Standpunkt, dass die Kündigung nicht wirksam sei. Er habe lediglich dem Vermieter Hausverbot erteilt, nicht aber dem Handwerker. Außerdem müsse seiner Meinung nach vor einer Räumungsklage zunächst eine Klage mit Ziel erhoben werden, den Zutritt zur Wohnung zu erlangen.

In der ersten Instanz unterlag der Vermieter. Das zuständige Amtsgericht entschied, dass es eine unerhebliche Pflichtverletzung sei, wenn der Mieter die Schreiben des Mieters nicht beantwortet hätte. Darum sei die Kündigung unwirksam.

Der Vermieter wollte diese Entscheidung nicht hinnehmen und legte Berufung beim Landgericht ein. Hier gewann er den Prozess. Die Richter entschieden, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an dem Ende des Mietverhältnisses habe. Dies ergebe sich aus der Weigerung des Mieters, dem Vermieter Zutritt zu gewähren, ohne dass hierfür bedeutsame Gründe vorlägen.

Nach Ansicht des Landgerichts habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung zu besichtigen. Dies ergebe sich einerseits aus der Vereinbarung im Mietvertrag. Andererseits könne sich der Vermieter aber auch auf das Gebot von Treu und Glauben berufen. Es sei von einem erheblichen Besichtigungsbedürfnis auszugehen, wenn ein Vermieter sich nach zehn Jahren zusammen mit einem Handwerker einen Überblick über die Mietwohnung verschaffen wolle.

Das Argument des Mieters, der Handwerker könne ja die Wohnung besichtigen, ließ das Gericht nicht gelten. Auch der Vermieter habe das Recht, festzustellen, welche Arbeiten notwendig sind und diese Arbeiten später auch zu kontrollieren.

Eine Klage auf Wohnungszutritt sei dem Vermieter in diesem Fall nicht zuzumuten. Dem Mieter müsse vorgeworfen werden, dass er trotz Anschreiben und Abmahnung nicht reagiert habe, sondern kommentarlos den Zugang verwehrt habe. Auch ein Mieter habe auch die berechtigten Belange eines Vermieters Rücksicht zu nehmen.

Urteil des Landgerichts Oldenburg vom 03.08.2012 – Aktenzeichen 6 S 75/12