Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt, kann er diese nur abwenden, wenn er die gesamte Schuld begleicht. Bei einer nur teilweisen Zahlung der offenen Forderungen kann der Vermieter erfolgreich auf Räumung der Wohnung klagen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 24.08.2016 hervor (Aktenzeichen VIII ZR 261/15).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter fristlos gekündigt, da seiner Meinung nach Mietrückstände von mehr als zwei Monaten aufgelaufen waren. Der Mieter machte jedoch seinerseits Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend. Dadurch belief sich die Forderung des Vermieters auf weniger als zwei Monatsmieten. Der Vermieter klagte dennoch auf Räumung, der vom zuständigen Amtsgericht stattgegeben wurde. Im Berufungsverfahren lehnte das Landgericht Bonn jedoch die Klage auf Räumung zurück.

In der Revision entschied der BGH jedoch zugunsten des Vermieters. Ein Mieter könne die fristlose Kündigung nur abwenden, wenn er die Vermieterforderung spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage bezahlt habe oder direkt nach der Kündigung die Aufrechnung gegen seinerseits bestehenden Forderungen erkläre. Es müsse aber in beiden Fällen die gesamte Schuld erledigt werden. Verbliebe eine offene Restforderung des Vermieters würde die fristlose Kündigung nicht unwirksam.