Fristlose Kündigung wegen verweigertem Wohnungszugang?

Kann einem Mieter fristlos gekündigt werden, wenn er das Betreten der Wohnung untersagt, obwohl wichtige Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen? Mit dieser Frage befasste sich der Bundesgerichthsof in einem Urteil.

Ein Vermieter stellte am Dachstuhl seines Hauses Hausschwamm fest. Die Mieter zogen daraufhin in ein Hotel, damit die notwendigen Maßnahmen gegen den Pilzbefall durchgeführt werden konnten. Es wurde Notmaßnahmen ergriffen, so dass der Mieter wieder in die Wohnung einziehen konnte. Es waren noch weitere Sanierungsmaßnahmen notwendig. Diese wurden jedoch vom Mieter verhindert, da er das Betreten der Wohnung untersagte. Per einstweiliger Verfügung und einem darauf fußenden Urteil wurde dem Vermieter dann der Zugang gewehrt. Kurze Zeit später kündigte der Vermieter fristlos. Die Kündigung stützte sich darauf, dass der Mieter nun den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätte.

Eine entsprechende Räumungsklage war jedoch zunächst erfolglos. Das Berufungsgericht vertrat die Ansicht, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Etwas anderes gelte nur bei einem – hier nicht vorliegendem – querulatorischen Verhalten der Mieter.

Der Vermieter ging in Revision vor den Bundesgerichtshof und hatte damit Erfolg. Die Richter entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht generell erst in Betracht komme, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeige. Das Berufungsgericht ließe  außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentliche Bedeutung sein könnten. Deshalb könne ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen. Außerdem sei bei einer fristlosen Kündigung zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Man habe deshalb zunächst klären müssen, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, welchen Umfang diese Arbeiten hätten und wie dringend sie waren. Außerdem sei im Vorfeld zu klären,  welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergeben. Darüber hinaus müsse berücksichtigt werden,  welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Mieter habe. Auch sei zu berücksichtigen, welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch die Zugangsverweigerung entstanden sind, nachdem der Zugang erst nach der richterlichen Entscheidung gewährt wurde.

Hinsichtlich der vom Mieter geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es nach Meinung des BGH nicht darauf an, ob dies „plausibel“ gewesen sei. Vielmehr sei zu klären gewesen, ob die geltend gemachten Gegenrechte überhaupt bestanden. Wenn dies der Fall sei, müsse geprüft werden, ob sie den Mieter berechtigten, die Gewährung des Zutritts von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen.

Die Sache wurde  daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen worden.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.04.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 281/13