Fristlose Schadenersatzforderung

Ist der Mieter seiner Sorgfalts- beziehungsweise Obhutspflicht nicht ausreichend nachgekommen, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Dem Mieter muss zuvor keine Frist eingeräumt werden, die durch Verletzung der Pflichten entstandenen Schäden zu beseitigen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) am 28.02. 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 157/17).

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, das einvernehmlich beendet wurde. Bei der Rückgabe der Wohnung zeigte sich jedoch, dass diverse Schäden aufwies, die auf eine Verletzung der Obhuts- beziehungsweise Sorgfaltspflicht des Mieters zurückzuführen waren. Der Vermieter verlangte hierfür Schadenersatz, ohne dem ehemaligen Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden einzuräumen. Der Exmieter vertrat jedoch die Ansicht, dass ihm zunächst die Möglichkeit der Mängelbeseitigung eingeräumt werden müsse und zahlte nicht. Daraufhin klagte der Wohnungseigentümer.

Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten des Vermieters. Der ehemalige Mieter müsse Schadenersatz leisten. Der Vermieter müsse ihm keine Frist einräumen, um die Mängel zu beseitigen.

Das Einräumen der Frist gelte nur für Fälle der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstrichen ist, kann Schadenersatz verlangt werden. Eine derartige Leistungspflicht ergibt sich beispielsweise aus der rechtmäßig übernommenen Verpflichtung von Schönheitsreparaturen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.