8. August 2019 von Hartmut Fischer

Gasleitung: Prüfung nur alle zwölf Jahre umlegbar

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8. August 2019 / Hartmut Fischer

Ein Vermieter hat das Recht, die Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen auch häufiger als alle zwölf Jahre durchzuführen, wie es die technischen Regeln vorschreiben. Allerdings kann er die dabei entstehenden (Mehr-)Kosten nicht auf seine Mieter umlegen. Eine häufigere Prüfung als alle zwölf Jahre verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 BGB). Dies entschied das Amtsgericht Münster am 15.03.2019 (Aktenzeichen 48 C 361/18).

Häufiger geprüft, als gesetzlich vorgeschrieben

In dem Verfahren ging es um eine vom Vermieter durchgeführte Dichtigkeitsprüfung, die er über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter abwälzte. Der Vermieter lies diese Prüfung alle fünf Jahre durchführen. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine solche Prüfung jedoch nur alle zwölf Jahre, wie es im Rahmen der technischen Empfehlungen festgelegt wurde. Der Mieter hielt die häufigeren Prüfungen für überflüssig und fand, dass die kürzeren Prüfungszeiträume einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellten. Deshalb dürfe der Vermieter die Kosten auch nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, klagte der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht Münster.

Gericht: Nur gesetzlich vorgeschriebene Prüfung ist umlegbar

Vor dem Amtsgericht konnte sich der Vermieter jedoch nicht durchsetzen. Der Richter entschied, dass die Kosten für die vorgezogenen Prüftermine könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch das Amtsgericht sah in den kürzeren Prüfintervallen einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB.

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Vermieter sah in der Festlegung auf den zwölfjährigen Intervall eine Beschränkung seine Privatautonomie. Das sah das Gericht jedoch anders. Der Vermieter könne Betriebskosten in jeder Höhe verursachen. Die Frage sei jedoch, ob diese auf die Mieter umgelegt werden dürften. Im vorliegenden Fall jedenfalls nicht.