Gehört Graffitibeseitigung zu den Betriebskosten?

Müssen von Fassaden regelmäßig Graffitischmierereien beseitigt werden, können diese als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung hierfür ist aber, dass dadurch die Substanz der Fassade nicht erneuert wird. Hat der Mieter die Kosten in der Betriebskostenabrechnung bereits über mehrere Jahre akzeptiert, kann dadurch eine entsprechende Kostenart durch schlüssiges Verhalten vereinbart worden sein. Dies stellte das Amtsgericht Berlin Neukölln in einem Urteil vom 01.03.2017 fest (Aktenzeichen 6 C 54/16)

In dem Verfahren stritten Vermieter und Mieter über einen entsprechend Posten in der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter legte die Kosten für die regelmäßige Graffiti-Reinigung bereits seit 2011 auf die Mieter um. Das Gericht gab ihm Recht.

Die Kosten könnten zwar nicht nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung umgelegt werden („die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“). Der Vermieter könne die Kosten aber nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung umlegen („Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind“).

Da der Vermieter die Kosten bereits seit 2011 auf die Mieter umlegte und diese sie bezahlt hatten, hätten sie die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten akzeptiert.,

Dass teilweise die Meinung vertreten werde, die Graffitibeseitigung verursache grundsätzlich nicht umlegbare Instandhaltungskosten, ließ das Amtsgericht im vorliegenden Fall nicht gelten. Wenn es sich bei der Beseitigung um ein regelmäßiges Reinigen der Fassade handele, bei der lediglich die Farbe der Schmierereien entfernt würden und nicht die Substanz der Fassade erneuert werde, könne man nicht von Instandhaltungskosten sprechen.