Gerichte müssen Eigenbedarfskündigungen individuell prüfen

In zwei Verfahren hat der Bundesgerichtshof präzisiert, wie weit die individuelle Prüfung der Gerichte bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf gehen muss. (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 – Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und 167/17)

In dem einen Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters, der eine Wohnung mit seiner Frau und zwei Kleinkindern beziehen wollte. In der Wohnung lebte bereits seit 45 Jahren eine 82-jährige Mieterin mit ihren Söhnen (beide über 59 Jahre alt). Diese widersprach der Eigenbedarfskündigung. Ihr sei ein Umzug nicht zuzumuten, da sie durch die lange Mietdauer in der Umgebung verwurzelt sei. Sie leide an Demenz. Ihr Zustand würde durch einen Umzug weiter verschlechtert.

Im Berufungsverfahren konnte sich die Mieterin durchsetzen. Grundsätzlich stellte das Gericht fest, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Jedoch erkannte das Gericht die Argumente der Mieterin an. Aufgrund der Härtefallregelung (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) müsse deshalb das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden (§ 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB). Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision.

In dem zweiten Verfahren ging es um zwei Mieter, die mit zwei Verwandten seit 2006 eine Doppelhaushälfte bewohnten, für die der Vermieter nun Eigenbedarf anmeldete. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die geschiedene Gattin des Vermieters einziehen wolle, um die in der Nähe lebende Großmutter besser betreuen zu können. Die Mieter hielten den Eigenbedarf für vorgeschoben, da die Parteien wegen Wohnungsmängel miteinander stritten. Außerdem verwiesen sie auf schwere Erkrankungen hin, die einen Umzug unzumutbar machten. Einer der Bewohner sei bereits in die Pflegstufe II eingruppiert und leide an Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz und Demenz. Ein vorgelegtes Attest eines Psychiaters bestätigte, dass ein Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen würde.

Ohne Prüfung des streitigen Vorwurfs, der Eigenbedarf sei vorgeschoben, wurde der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und sah keinen Grund die Kündigung abzulehnen, da aus dem vorgelegten Gutachten nicht ersichtlich sei, dass es zu einer drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder zu drohender Lebensgefahr komme. Ein von den Beklagten gefordertes weiteres Gutachten wurde nicht eingeholt.

In beiden Fällen wurden die Urteile vom Bundesgerichtshof verworfen und zur Neuverhandlung zurückverwiesen. Die Richter verlangten eine genauere Prüfung ob die Interessen von Vermieter oder Mieter überwiegen würden.

Die Richter stellten dabei auf eine individuelle Prüfung jedes Einzelfalls ab. Man könne – so die Richter – keine Fallgruppen bilden, ob ab einem bestimmten Alter oder nach einer bestimmten Mietdauer ein Umzug einen nicht mehr zumutbaren Härtefall darstelle. Faktoren, wie die Verwurzelung im Umfeld, der Gesundheitszustand oder der psy­chische Zustand müssten hier ebenfalls berücksichtigt werden. Hierzu müssten weitere Informationen eingeholt werden.

Macht der Mieter schwerwiegende gesundheitliche Gefahren geltend, habe das zuständige Gericht grundsätzlich gutachterlich prüfen zu lassen, ob von einem Umzug Gefahren ausgehen und wenn ja, welchen Umfang diese Gefahren hätten. Das müsse auf jeden Fall immer dann erfolgen, wenn der Mieter ein entsprechendes Attest vorlege.

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. […] (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. […]

§ 574 a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
[…]

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