Geschäftsräume sind keine Wohnräume

Werden Geschäftsräume vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt, ist dies nicht zulässig. Der Vermieter kann jederzeit die vertraglich vereinbarte Nutzung fordern. Eine Verjährung dieses Anspruchs des Vermieters kann in einem laufenden Mietverhältnis nicht verjähren. Dies ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2018 (Aktenzeichen XII ZR 5/18).

In dem Streitfall ging es um einen Mieter, der laut Mietvertrag die Erdgeschossetage, den ersten Stock und drei Kellerräume angemietet hatte. Im Vertrag wurde vereinbart „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“. Die Räume in der ersten Etage wurden vom Mieter jedoch als Wohnung genutzt.

Der Vermieter erwarb die Immobilie während des laufenden Mietverhältnisses und bot dem Mieter an, für die obere Etage einen Nachtrag zum Mietvertrag abzuschließen, der die Nutzung des ersten Stocks zu Wohnzwecken erlauben würde. Dies lehnte der Mieter jedoch ab. Daraufhin forderte der Vermieter, die zu Geschäftszwecken angemieteten Räume nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen. Auch dieser Aufforderung kam der Mieter nicht nach.  Der Vermieter klagte deshalb, um den Mieter zu zwingen, die Wohnung aufzugeben.

Sowohl das Landesgericht als auch das Oberlandesgericht stellten sich auf die Seite des Vermieters. Auch mit der Revision vor dem BGH konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Auch hier stellten die Richter fest, dass die bewohnten Räume ausschließlich als Geschäftsräume angemietet wurden.

Die Vermietung erfolgte laut Mietvertrag zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros. Die Nutzung der Mieträume zu jedwedem anderen Zweck bedürfe der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung Eine solche schriftliche Genehmigung hinsichtlich einer Nutzung zu Wohnzwecken liege aber nicht vor. Der Mieter habe auch nicht bewiesen, dass sich der Vermieter mündlich mit einer Nutzung zu Wohnzwecken einverstanden erklärt habe. Die gemäß § 541 BGB erforderliche Abmahnung sei erfolgt.

Der Unterlassungsanspruch des Vermieters sei auch nicht verjährt. Zwar verjähre auch ein Unterlassungsanspruch in drei Jahren, wobei die Verjährungsfrist grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginne. Im vorliegenden Fall sei jedoch von einem Dauerverstoß mit der Folge auszugehen, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entstehe und mithin während der Mietzeit nicht verjähre.

Die (vertragliche) Pflicht, bei Gewerberaummietverhältnissen eine Wohnnutzung ohne Erlaubnis des Vermieters zu unterlassen, stelle eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Diese Pflicht des Mieters erschöpfe sich nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern gehe dahin, die Mietsache während der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen, und entstehe daher während des Mietverhältnisses ständig neu. Bei dem Verstoß gegen (Dauer-)Unterlassungspflichten sprächen auch Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften nicht für eine Verjährung des Unterlassungsanspruchs, weil keine Verdunkelungsgefahr durch Zeitablauf bestehe.