Grenze zwischen Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Grenze zwischen Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Es kommt immer wieder zu Streit, wenn es um die Frage geht, ob das sehr viel strengere Wohnraummietrecht angewandt werden muss oder die Regelungen des Gewerbemietrechts gelten. In seinem Urteil vom 13.01.2021 befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit dieser Frage (Aktenzeichen VIII ZR 58/20 und VIII ZR 66/19).

Das Originalurteil können Sie hier nachlesen

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag über 8 Wohnungen, die eine GmbH & Co KG anmietete und anschließend zu Wohnzwecken weitervermietete. In späteren Auseinandersetzungen stritten sich die Parteien nun darum, ob die Vermietung der 8 Wohnungen dem Wohnraum- oder Gewerbemietrecht unterliegen.

Der BGH stellte fest, dass auf den Mietvertrag mit der GmbH & Co KG das Wohnraummietrecht nicht anwendbar ist. Entscheidend ist der Zweck der Anmietung. Wenn auch der Vertrag mit „Mietvertrag für Wohnraum“ überschrieben sei, handele es sich dennoch um keine Vermietung, auf die das Wohnraummietrecht angewandt werden könne.

Wohnraummietrecht ist grundsätzlich nur anwendbar, wenn der Mieter die Wohnung selbst nutzt. Dies sei aber im vorliegenden Fall schon deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter eine juristische Person ist, die keine Wohnung beziehen kann. Davon abgesehen ist es auch nicht nachvollziehbar, dass eine Person acht Wohnungen zur eigenen Nutzung anmietet. Dem Vertrag liegt also von Anfang an der Zweck zugrunde, die angemieteten Wohnräume weiter zu vermieten und somit gewerblich zu nutzen.

Dass man den Vertrag als „Mietvertrag für Wohnraum“ bezeichnet hat, spielt in diesem Fall keine Rolle. Nach § 133 BGB ist nicht entscheidend, welchen Titel der Vertrag trägt, sondern welche inhaltlichen Ziele mit dem Vertragsabschluss vereinbart werden. Die im vorliegenden Vertrag getroffene Vereinbarung, dass der Mieter (die GmbH &Co KG) „zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt“ ist, lasse den Schluss der gewerblichen Weitervermietung zu.

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