Gewerbemietrecht: Coronavereinbarung kann nicht nachgebessert werden

Gewerbemietrecht: Coronavereinbarung kann nicht nachgebessert werden

Passten Vermieter und Mieter den Mietvertrag wegen coronabedingter Störung der Geschäftsgrundlage an, kann der Mieter später keine erneute Vertragsanpassung fordern. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Beschluss vom 20.09.2022 (Aktenzeichen 24 U 117/21).

Mieter verlangt Anpassung des mietvertrages

In dem Verfahren ging es um Gewerberäume, die aufgrund der Corona-Pandemie ab Dezember 2020 geschlossen wurden. Da der Inhaber des Einzelhandelsgeschäfts keine Einnahmen mehr verbuchte, zahlte er im Februar und März 2021 keine Miete. Außerdem forderte er vom Vermieter eine Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

Störung der Geschäftsgrundlage: Nach § 313 BGB kann eine Anpassung eines Vertrags verlangt werden, wenn die dem Vertrag zugrunde gelegten Umstände sich veränderten oder wegfielen und ein Vertrag unter den aktuellen Umständen so nicht geschlossen worden wäre. Die Anpassung wird des Vertrags ist aber nur möglich, wenn einer der Vertragsparteien das Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann. Bei der Beurteilung sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, zu berücksichtigen.

Vermieter lehnt erneute Vereinbarung ab

Der Vermieter lehnte dies ab. Er wies darauf hin, dass bereits im Mai 2020 eine Anpassung vereinbart wurde. Aufgrund der durch die Corona-Pandemie bedingten schwierigen Lage, hatte sich der Vermieter damit einverstanden erklärt, dass für die Monate April und Mai 2020 keine Miete gezahlt und ab Juni bis einschließlich September 2020 nur die Hälfte der Miete erhoben wurde.

Da man sich nicht einigen konnte, klagte der Vermieter auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Landgericht Kleve gab seiner Klage statt. Gegen diese Entscheidung ging der Mieter vor das Oberlandesgericht Düsseldorf.

Oberlandesgericht:
Vermieter hat recht

Doch auch hier gab das Gericht dem Vermieter recht. Der Mieter muss die Mieten für Februar und März 2020 zahlen. Eine (weitere) Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage komme hier nicht in Betracht. Schon bei Abschluss der ersten Vereinbarung sei dem Mieter bekannt gewesen, dass weitere strenge Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erfolgen könnten. Mit weiteren Umsatzeinbußen hätte er deshalb rechnen müssen. Dass er davon ausging, dass ab Oktober 2020 keine Umsatzeinbußen zu erwarten wären, sei eine Fehleinschätzung, die er selbst zu verantworten habe.

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