Gewerbemietrecht: Mieter kündigt fristlos wegen wiederholtem Wasserschaden

Gewerbemietrecht: Mieter kündigt fristlos wegen wiederholtem Wasserschaden

Wiederholen sich Mängel an einem Gewerbemietobjekt, ist dies sicherlich ärgerlich, ermöglicht aber keine fristlose Kündigung, wenn nicht der Vermieter zuvor abgemahnt wurde. Auf eine Abmahnung kann nur verzichtet werden, wenn diese mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolglos bleiben würde. Reagierte aber der Vermieter auf die vorangegangenen Mängel und unternahm alles, um diese abzustellen, kann man von einer erfolglosen Abmahnung nicht ausgehen. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Brandenburg in einem Urteil vom 7.7.2020 (Aktenzeichen 3 U 82 Strich 19).

In dem Verfahren ging es um die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages. Der Mieter begründete seine fristlose Kündigung mit wiederholtem Wassereintritt in die Mieträume. In der Zeit von 2003 bis 2015 drang insgesamt siebenmal Wasser in die Räume ein. Der Vermieter hatte bei allen Fällen Arbeiten vornehmen lassen, um die Mängel zu beseitigen. Der Mieter unterstellte nun dem Vermieter, dass er nicht in der Lage sei, die Dichtungsmängel zu beseitigen.

Der Vermieter erkannte die fristlose Kündigung nicht an und verklagte den Mieter auf Zahlung der ausstehenden Miete. Vor dem Landgericht Cottbus erhielt er recht. Der Mieter wollte sich damit aber nicht zufriedengeben und ging in Berufung vor das Oberlandesgericht Brandenburg.

Doch auch hier hatte der Mieter keinen Erfolg. Das Gericht erklärte die fristlose Kündigung für unwirksam. Der Mieter habe den Vermieter vor seiner Kündigung nicht abgemahnt, was im vorliegenden Fall für eine fristlose Kündigung notwendig gewesen wäre. Der Mieter konnte auf die Abmahnung nicht verzichten, da man nicht davon ausgehen konnte, dass sie von vorneherein keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Der Vermieter hatte bei allen vorhergegangenen Wassereinbrüchen  nach einer Schadensmeldung durch den Mieter reagiert. Dies beweise, dass der Vermieter die Beseitigung der Mängel nicht grundsätzlich ablehnte.

Außerdem – so das Gericht – seien die durch den Wassereinbruch entstandenen Schäden nicht so erheblich gewesen, dass dem Mieter das Abwarten einer Frist nicht zugemutet werden konnte.

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