Gewerbemietvertrag: Abstandszahlung bei neuem Eigentümer

Es kommt bei Gewerbemietverträgen häufiger vor, dass Vermieter bereit sind, eine Abstandszahlung zu leisten, wenn der Mieter früher als vereinbart auszieht. Wird aber das Haus verkauft, muss der neue Eigentümer nicht mehr für diese Vereinbarung geradestehen. Der § 566 BGB (Tenor: Kauf bricht Miete nicht) spielt hier keine Rolle. So entschied das Oberlandesgericht Thüringen in einem Urteil vom 30.08.2019 (Aktenzeichen 4 U 858/18).

Die Vertragspartner hatten die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages vereinbart, wobei der Vermieter eine Abstandszahlung von 80.000 Euro zusagte. Doch noch vor Zahlung der Abstandszahlung verkaufte der Vermieter das Gebäude und weigerte sich, die vereinbarte Summe zu überweisen. Er verwies nun auf den neuen Eigentümer der Immobilie. Der Mieter war anderer Meinung und klagte die Abstandszahlung vor Gericht ein. Die Klage richtete sich dabei gegen seinen ehemaligen Vermieter.

Das zuständige Landgericht gab dem Exmieter Recht. Auch das Gericht war der Meinung, dass der ehemalige Eigentümer der Immobilie zur Zahlung verpflichtet sei. Er könne sich in diesem Fall nicht auf § 566 BGB berufen. Der ehemalige Eigentümer ging deshalb in Berufung vor das Oberlandesgericht.

§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete:
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

In der Berufungsverhandlung vor dem Oberlandesgericht Thüringen konnte sich der ehemalige Immobilieneigentümer aber auch nicht durchsetzen. Auch hier entschied das Gericht, dass er zur Zahlung der Abstandssumme verpflichtet sei.

Im vorliegenden Fall – so das Gericht – könne man sich nicht auf den § 566 BGB berufen, da die dort getroffenen Regelungen nur auf Rechte und Pflichten anwendbar sind, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Die Abstandszahlung sei jedoch eine Vereinbarung, die nicht mietrechtlich, sondern lediglich wirtschaftlich im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehe.

Die Abstandszahlung für die verkürzte Mietzeit stelle keine Leistung oder Verpflichtung aus dem laufenden Mietverhältnis dar und sei deshalb nicht als mietrechtlich einzustufen. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Pflicht zur Zahlung einer Abstandszahlung im Mietvertrag vorgesehen sei oder nicht.

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